당신은 당신 고객을 위해 무엇을 하고 있나요? - 이길원

내 모텔을 살리기 위해 당신은 무엇을 준비하고 있나요? 내 모텔을 팔기위해 어떻게 하고 있나요? 모텔투자자들은 성공투자를 위해 모텔부동산을 선호할까? 모텔숙박업을 선호할까? 투자자의 투자기준을 알면 내 모텔의 가치를 높일 수 있지 않을까? 내 모텔의 가치를 어림잡아볼 수 있지 않을까? 투자자가 원하는 상품을 만들어 낸다면 내 모텔의 가치는 상승하지 않을까? 내 모텔의 최적의 투자로 최적의 변신을 위해 바로미터, 컨셉트가 될 요즘 모텔투자자의 마음을 읽어보려 한다.

1. 서울,수도권에 있는 모텔만이 성공투자?
자본이득이 우선일 때는 맞는 말이다. 그러나 이미 올라버린 서울, 수도권의 땅값을 고려하면 이제 자본이득으로 차익을 배가시키는 투자는 한계점에 도달한 것은 아닐까? 서울, 수도권에 소재하는 모텔들은 부동산 가치 상승으로보면 리스크를 줄여줄 뿐이지 투자대비수익율은 수익률 한계점에 이르렀다. 기존에 가지고 있는 소유자에게는 지난 5~6년 간에 매출보다 부동산 가치상승으로 투자 수익율을 달성하고 있다고 볼 수 있다.

그럼, 새로 투자하는 투자자 입장에서는 서울, 수도권에 소재하는 모텔에만 매달릴 필요가 있을까? 어쩐지 망설여진다. 그래서인지 서울, 수도권에 소재하는 모텔에 고집하며 투자하려는 투자자는 경, 공매 물건에 관심이 많다. ‘네가 힘들면 나에게 줘!’일까? 현재 금리인상이나 시설의 노후화로 시설변화가 필요한 기존 모텔운영자들도 가격포기가 쉽지 않다. 미래가치에 기대반, 포기반의 어정쩡한 매도 의사표현이다.

2. 대실요금 1만원과 3~5만원의 숙박상권? 모텔의 가치는?
대실요금 1만원의 숙박상권에 소재하는 모텔은 내 모텔 빨리 팔아주세요! 대실요금 3.5만원의 숙박상권에 소재하는 모텔은 아직은 팔 생각이 없어요? 전국 숙박상권을 둘러보면 대실요금은 평균 2~3만원이다. 그러나 일부 숙박상권에서는 대실요금 3만원 이상을 받고 있다. 아니 3.5만원 이상을 받기도 하지만 오히려 3시간 기준으로 시간초과시 1~2만원의 추가요금을 받는 숙박상권의 모텔상권도 있다. 모텔운영자로 보면 참 부러운 숙박상권이다. 매출로 승부를 한다. 자본투자로 모텔투자의 성과를 이루어내던 지난 3~4년은 매출에 매달리지 않아도 되었다. 큰소리치며 지난 세월의 추억을 되씹기만하면 내 모텔의 가치가 상승할 수도 있었다.

그런데 이젠 달라졌다. 매출이 없는 모텔이 부동산 가치만을 믿고 내 모텔의 가치를 내 맘대로 매매가격을 불러댄다면 ‘너나 가져’라고 투자자는 핀잔을 주며 돌아선다. 서울, 수도권의 중심상권에 소재하는 모텔들의 매출가치가 부동산가치에서 매출 성과수익율의 가치로 투자기준이 이동하고 있는 것이라고 평가된다. 3.5만원 이상의 대실요금을 받을 수 있는 숙박상권이라면 부동산 가치와는 상관없이 매매가치가 상승한다기보다는 가격을 내리지 않는다. 투자자도 점점 투자기준을 매출 수익율의 가치쪽으로 기울고 있다.

썩은 모텔, 노후 모텔의 투자관심은 여전하다
최근 투자자는 누구일까? 누가 모텔을 사려고 하는 것일까? 모텔창업에 관심을 갖는 사람들의 연령대는?부동산투자로 모텔사냥을 다니던 건축업자들은 이제 주거용부동산으로 신축하는 용도변경의 투자자는 없다고해도 과언이 아니다. 모텔을 주거용부동산으로 용도 전환하는 것이 얼마나 위험한 일인지 알기 때문이다. 첫째, 모텔부동산의 매매가격이 너무 올랐다. 둘째, 건축비, 인건비가 부담이다. 셋째, 더 이상 소형주택의 분양을 기대하기 어렵다. 거기다 전세수요가 전무한 상황으로 치닫고 있다. 넷째, 모텔부동산의 매입에 대출금리가 너무 높고, 대출비율이 확 줄었다. 다섯째, 모텔부동산을 활용할 용도의 다양성에 맞는 모텔부동산을 찾는 것이 어렵다.

그렇다. 건축업자들이 모텔부동산시장에서 주거용부동산신축을 위한 투자는 거의 의욕상실이다. 그렇다고 건축업자들이 모텔부동산투자에서 완전히 떠난 것은 아니다. 투자방식이 달라졌다. 용도전환 신축투자에서 모텔운영 매출로 승부수를 던지고 있다. 주거용부동산의 매매거래 위축과 전세시장의 몰락, 대출율 하락, 금리상승, 인건비 상승으로 더 이상 주거용부동산을 신축하기에는 부담스럽다.

모텔리어, 모텔관련업체가 곧 모텔투자자?
그들, 주거용부동산 건축업자들도 잠시 쉬어 가야 한다. 월수익형부동산의 월수입이 필요해졌다. 월수익형 부동산 투자상품 여럿을 놓고 비교하니 투자원가를 지키고, 수익율을 극대화시키고, 운영 능력에 따라 부동산 가치가 달라질 수 있는 상품이 모텔부동산보다 모텔숙박업이라는 인식 변화다. 나는 건축업자이면서 모텔업자로 당분간 이 어려운 시기를 버티려는 심산이다. 또한 그들은 ‘모텔이란 상품의 고정관념을 깨우치며 다양한 상품으로 변화시킬 수 있는 실험적인 능력자이기도 하다’라고 평가하고 싶다.

또 한파트가 모텔상품의 고급화를 이루어내는 모텔 관련 업체들이다. 그들이 썩은모텔, 노후모텔을 새로운 상품으로 만들어내면서 임대투자를 하고 있다. 물론 매수투자를 하는 경우도 있다. 투자를 받으며 상품을 개발하여 개발한 모텔을 임대운영하며 매매까지 관여한다. 모텔리어는 물론, 모텔관련업체 관계자, 모텔전문중개업자가 곧 모텔숙박업 투자자가 되고 있다. 기존 모텔업자도 한 개 더의 투자자다. 3~40대의 리츠펀드형 모텔투자도 유행이다. 그들은 썩은모텔, 노후모텔투자에 관심이 크다. 그들만의 숙박업소를 운영하려는 시도가 이루어지고 있다. 기존의 모텔업주들은 긴장해야 한다. 나도 변해야 한다. 신개념의 건축업자 스타일의 숙박업소가 생기기를 기대해본다.

모텔 서비스가 다양해지고 있다
내 모텔을 살려면 내 모텔의 운영방식이 달라져야 한다. 영업방식도 본격적으로 달라져야 한다. 서비스도 달라져야 한다. 할 수 있는 것은 다해봐야 한다. 실제로 썩은모텔, 노후모텔이 누군가에게 팔리면서 러브호텔에서 탈피하고 있다. 다기능의 모텔이 만들어지고 있다. 1층 모텔만을 고집하지 않는다. 복합상가형 모텔에도 투자관심이 커지고 있다. 실제로 복합상가형 모텔의 가치가 달라지고 있다. 월매출, 월수익율이 높으면 매매가격이 달라진다.

모텔숙박 고객에게 조식을 제공하는 것이 일반화되었다. 성업 중인 모텔들은 대부분 조식제공은 필수다. 조식의 질도 다양해졌다. 조식은 물론 중식, 석식까지 삼시세끼를 제공하는 모텔도 있다한다. 어떤 숙박업주는 미친 짓이라고 비아냥할 수도 있다. 그런 숙박업주는 손익계산을 해서 적게 벌고 적게 쓰겠다는 의견을 피력한다.

장치산업은 공간을 놀리면 손해다?
누군가는 말한다. 장치산업은 어떤 업종이든 그 시설, 그 공간을 놀리는 것이 손해라고. 또 어떤 이는 시설 운용에 손익계산을 너무 과하게 한 나머지 안팔고 말겠다는 영업방식을 고수하기도 한다. 한편으로 생각하면 손익계산을 하는 것이 옳은 영업방식일 수 있다. 그러나 다르게 생각하면 손익계산에서는 약간의 손해를 볼 수도 있지만 고객이 하나둘 만족하고 재방문률이 높아지면 내 모텔의 매출은 당연히 상승하고 서비스의 질이 달라지고 수익구조도 달라지게 되어 매출상승, 영업 활성화가 외부에 소문이 나면서 내 모텔의 매매가치가 달라진다.

영업에서는 약간의 손해를 볼 수 있지만, 매매가치, 매매가격의 상승으로 오히려 더 큰 주머니를 찰 수 있는 기회가 생길 것이다. 모텔을 안해 본 사람들이 모텔투자에 뛰어들면서 모텔의 영업방식, 컨셉트, 모텔을 바라보는 시각이 달라지고 있다. 모텔이 운영에 어려움을 겪으면서 모텔 컨셉트, 서비스의 질이 달라지고 있다. 새로운 개념의 모텔숙박업 영업방식의 장르가 탄생하려고 한다. 당신도 모텔의 콜라보레이션의 영업방식에 관심을 기울일 필요가 있다?! 카페야? 모텔이야? 카페와 모텔의 콜라보레이션? 게스트하우스형 모텔? 펜션, 캠핑형모텔 등.