살기 위한 모텔과 팔기 위한 모텔의 운영은? - 이길원

중소형호텔은 충분히 메리트가 있는 업종이다. 그러나 경영주의 입장에서 중소형호텔 매매는 어떻게해야 더 잘 할수 있는지, 중소형호텔 예비 창업주는 어떻게 창업 준비를 해야 하는지 판단하기에 어려움을 겪는 경우가 많다. 이길원 대표가 관광숙박산업 내 현황을 비추어 본다. 


한국의 경제성장률이 2027년까지 연평균 2.2%를 기록할 것이라는 보고서를 내놓았다. 2023년 올해 성장률이 1.1%로 저점을 찍은 뒤 앞으로 2% 초반대를 기록할 것이라고 예상하고 있다.(국회에산정책처 발표) 2017년 이후로 숙박업 경영수지의 정체는 계속되고 있다. 오히려 숙박업을 포기하는 것이 잘한 일이 된 경우가 많다. 외곽에 소재하는 모텔들 중에는 아예 문을 닫고 방치하는 상황까지 놓여졌다. 문을 닫지 않기 위한 몸부림은 도심이나 외곽이나 같다. 인건비, 난방비 상승, 경기 침체에 숙박 앱을 통하지 않고는 내 모텔을 살릴 방법이 없다시피하는 모텔 경영의 어려움 속에서도 살아남기 위한 몸부림은 계속되고 있다. 그러나 현실은 난감하다. 탐내는 내 모텔을 위해 ‘살기 위한 몸부림’, 아니면 ‘팔기 위한 몸부림’을 계속해야만 하는 것일까?

수익형 부동산, 경·공매물건 투자의 모텔 창업에 관심가져볼 만하다
도심 속의 모텔이나 외곽에 소재하는 모텔들의 가치가 금융권(은행)에 의해 대출금액으로 우선 평가되고 있다. 어떤 모텔은 매출이 낮아도 대출금액이 크고, 어떤 모텔은 매출이 높아도 대출금액이 낮다. 부동산 자본가치를 높게 평가하는 모텔은 매출이 조금 낮더라고 다양한 용도전환 가치를 고려하여 대출금액을 높게 주고, 외곽에 소재하는 대부분의 모텔들은 부동산 가치 평가보다 영업매출에 의해 평가를 받아야하는 사정으로 매출이 높아도 대출금액이 매매거래가액에 비하여 낮게 평가된다. 은행에서 대출 평가시 감정평가 기관에서 보수적으로 부동산가치를 기준으로 모텔 부동산을 평가하기 때문이다. 다행히 일부 은행에서는 모텔 부동산의 자본적 가치에 영업수익가치를 더하여 대출 상환능력을 평가해주기도 한다. 

그런 경우, 숙박업주의 개인의 신용과 해당 숙박업소 모텔 부동산을 개발하는 주체에 평가 기준이 정해진다. 프랜차이즈 모텔, 경쟁력 있는 인테리어 업체, 경영능력이 입증된 모텔리어, 매출이 확인된 실증이 가능한 통계 보고서 등을 고려하여 상세하게 심사, 대출금액이 상한으로 정해지기도 한다. 숙박업 시장이 일부 장르를 제외하고는 경영에 어려움을 겪고 있지만, 그런 와중에도 문을 닫아버린 버려진 펜션을 경·공매로 매수하여 고급형 풀빌라로 리모델링하여 문전성시를 이루는 적극적인 투자자도 있다. 시설 고급화와 경영능력의 발휘다. 그들은 숙박업만큼 경영능력을 쉽게 발휘할 수 있는 업종도 드물다고 말한다. 개성있는 차별화의 시설 고급화를 이룰 수 있는 재능을 가진 사람이나 인터넷을 통한 SNS 홍보에 경영능력을 발휘할 수 있는 투자자라면 모텔 창업, 숙박업 창업은 다른 업종에 비하여 리스크가 적은 투자임에 틀림없다.
 
우선 1) 땅이 살아있고, 2) 다른 업종으로의 용도전환이 가능하며, 3) 많고 적음의 차이가 있을 뿐 매출이 일어나고, 4) 본인이나 시설 고급화를 이룰 수 있는 재주꾼을 잘 활용한다면 특별한 상품을 만들어낼 수 있고, 5) 러브호텔에서 벗어나서 객실 수로 경쟁하며 장, 단기 상품을 활용하여 도시민박업, 농어촌민박업보다 활용성이 큰 숙박업을 운영할 수 있고, 6) 숙박업에 카페, 파티룸, 게임룸 등 다양한 업종의 상품을 콜라보레이션으로 다기능의 숙박업 부동산을 경영할 수도 있다는 것이 모텔 창업의 이점이다. 지역의 랜드마크고 성장할 수도 있다.

모텔 부동산의 경·공매에 관심을 갖는 투자자라면 현재의 모습 그대로를 단순 시설 고급화에만 매달리지 말고, 다양한 변신을 고려한다면 이 어려운 시기에 방치한 모텔 부동산이 변신, 변화의 결과로 장·단기 투자이익을 실현할 수 있는 인생 터닝포인트의 상품을 만들 수 있을 것이다. 
 

모텔 숙박업, 매매 물건보다 임대물건이 많지 않다?
최근 모텔 경영이 어려워지면서 내 모텔을 매매하려는 숙박업주들이 늘고 있다. 반면에 모텔 투자자들은 자금관계와 경험치의 상관관계로 투자 리스크를 줄이기 위해 매매보다 모텔 운영경험을 해보고자 모텔 임대물건 투자에 더 큰 관심을 가진다. 임대 모텔 물건이라도 예전처럼 절대 보장형 임대물건은 나오지 않는다. 예상치의 매출로 임차조건이 제시되기도 한다. 모텔 임대투자는 자기 결심, 자기 선택으로 달성 매출을 예상해야 한다. 이미 시설 경쟁력과 매출 달성 성과가 입증된 임대 모텔이라면 임대조건이 까다롭다. 코로나19 감염병 사태와 최근의 세계경제, 경기의 침체, 상가임대차보호법의 실행은 임대인과 임차인의 관계를 공생관계에서 대립관계, 확실한 법적인 거래 관계로 바꾸어 놓았다. 

매도자 입장에서는 임대보다 매매가 우선되어야 하고, 모텔 창업 투자자 입장에선 매수보다 임대차 모텔 창업을 선호하고 있다. 모텔 창업 투자자들은 기존의 모텔관련 종사자보다는 다른 업종에 종사하며 성공한 사람들이 모텔 창업 시장에 투자 관심을 가지고 있다. 특히, 모텔관련 시설 고급화, 개성있는 차별화를 이루며 숙박업주들을 살려주던 인테리어 업체들 중에, 직접 노후 모텔을 매수, 리모델링을 완성, 모텔 창업하여 성공투자를 한 사람들이 속속 등장하고 있다. 어떤 인테리어 업체에서는 매수보다는 자신이 리모델링, 인테리어 작업을 한 해당 모텔을 직접 투자자를 받아 수 개의 모텔을 임대운영하면서 성공투자, 성공경영을 달성한 인테리어 업체 관계자들이 모텔 매수 투자자로 변신해가고 있다. 요즘처럼 임대조건이 과대평가된 상황에서는 임대보다는 같은 자금으로 노후 버려진 모텔을 매수하여 리모델링하는 방법을 모색하거나 경영능력을 발휘할 수 있는 개성 있는 시설 고급화로 영업 이득에 자본이득을 챙기는 모텔 매수 투자에 관심을 가져볼 만하다는 의견이다. 

임대투자시 임차인이 임대차 계약서에 명시해야 할 것은?
임대차 계약서에서 부동산 소재지와 소유권, 임대인의 권리와 신분, 임대모텔의 시설, 매출, 지출, 불법시설물여부, 시설 장치의 임대 여부, 시설의 정상작동 관계, 임대할 부분의 면적 등 임대할 모텔 부동산의 임대공간을 게시, 명시하고 확정하는 것은 필수요건이다. 그에 첨부하여 경공매가 진행될 경우를 상정하여 몇 가지 특별한 조항을 기입하는 것이 중요하다.

1) 경공매가 진행될 수도 있음을 전제로 경공매 개시 전에 임대인은 임차인의 임대보증금의 보호를 위하여 상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 최우선변제 조건을 갖추도록 한다. 2) 경공매 조짐이 보일 경우에는 현임대차 계약서를 버리고, 상가임대차보호법과 주택임대차보호법에 준용하여 최우선변제를 받을 수 있도록 임대차 계약서를 다시 작성하는 것이 임대인과 임차인의 또 다른 분쟁을 덜기 위한 방법이 될 수 있다. 3) 임대인이 고의적으로 대출이자를 지불하지 않아서 경공매가 진행됨을 임차인이 안 날로부터 월차임은 임대차보증금 반환금으로 전환되며, 임차인은 현임대인 또는 임대목적물 취득자인 제3자에게 월차임의 지불 책임이 없다. 단, 임대목적물을 취득한 제3자가 임대보증금 전액의 반환 책임을 지기로 하거나 임대보증금 반환 책임을 승계하는 경우에는 제3취득자와 월차임 지불조건을 협의 조정할 수 있다. 위의 조항을 잘 정리하여 모텔 임대투자시 임차인과 임대인은 쌍방이 서로의 권리에 손해 및 추가 책임의 분쟁을 적게 하기 위한 협의가 필요하다. 

내 모텔을 팔기를 원한다면?
내 모텔을 팔아야 한다면, 내 모텔을 방치하며 매매가격을 조정하려는 의지보다는 내 모텔의 살아남기, 팔기 위한 대책이 필요하다. 더 잘 팔릴 수 있도록 매수자가 관심을 가질만한 차별화된 시설을 만들어낸다거나 시설 변신, 변화로 매출을 이전보다 더 나은 내 모텔을 만들어내려는 노력이 필요하다. 완전체의 리모델링을 하라는 것이 아니라 용도전환해야 한다면 용도전환시의 예상가치, 변화를 위한 투자전략, 예상 투자금 등을 미리 예상해본다면 매수자의 투자 관심 더 커질 것이다.

내가 운영하고 있는 동안의 단점과 장점을 잘 설명해주는 것도 중요하다. 내가 운영하는 동안의 실질적인 매출, 지출, 시설투자 관련 통계와 정보가 매수자에게 좋은 정보가 될 수 있다. 살아남기 위한 영업전략은 곧 매매 전략이 될 수 있다. 내 모텔의 작은 변신이 매수자의 투자 망설임을 적극적인 선택, 결정으로 이끌어 낼 수 있을 것이다.