이길원 모텔사랑 대표
누군가 “네 이름이 뭐니?”라고 물어보면 모텔은 선뜻 “모텔이요”라고 답하기가 쉽지 않다. 그만큼 2017년 이후 모텔이란 숙박업은 예전 호황기에 비해 자존심이 매우 낮아졌다. 모텔, 정말 해야하는 걸까? 모텔이란 숙박업을 운영하는 많은 사람들이 모텔의 미래에 호쾌하게 “한 번 투자해보세요”라고 자신있게 투자를 권할 수 있을까?
네 이름 뭐니?
최근 주거용부동산의 급전하락은 수익형부동산에 대한 관심을 키우고 있다. 주거용부동산의 월세보다 상업용부동산의 월세수익형부동산투자에 관심이 커지고 있다. 당연히 모텔부동산 모텔숙박업의 투자관심은 더 커지고 있다. 다양한 상품의 개발가능성이다.
누군가 모텔업주에게 “네 이름이 뭐니?”라고 묻는다면 다수의 모텔운영자들은 “모텔이요”라고 예전처럼 자신있게 대답하지 못할 것이다. 예전에는 수익이 꽤 좋았음에도 이미지 때문에 대답하기 꺼려왔었다면, 지금은 돈벌이가 예전같지 않기 때문이다.
“네 이름이 뭐니?”라는 물음에 죽어가는 소리로 “모텔인데요. 그래도 모텔이 아직은 제일난 것 같아요”라고 선뜻 말할 수 있는 모텔운영자라면, 그는 지난 2~3년의 기간에 뭔가를 해낸 투자자다. 뭐든 했다. 변신을 했다. 남들이 움츠려 있을 때 2~3년 후를 준비했다. 그렇지 못하고 머뭇거린 모텔업주들은 지금 이 순간에 이러지도 저러지도 못하고 있다. 시설은 노후화로 경쟁력이 없고, 땅값은 올랐지만 시기를 놓쳐서 예전 호가로는 매수자가 없고, 이제와서 과감하게 투자하자니 어찌해야할지 오리무중이다.
그러는 사이 모텔의 양극화는 더 심화되고 있다. 잘되는 모텔은 너무도 돈을 잘 번다. 월매출 2억까지. 모텔의 가치가 달라지고 있다. 매출의 가치가 우선이다.
모텔은 또 다른 변신을 시작하려 한다
당신은 아직도 땅으로만 승부수를 던지려고 하는가? 땅으로 승부 볼려면 서울 및 수도권에서 도대체 얼마나 많은 자금을 준비해야하는 걸까? 서울 4개문 안을 생각한다면 3.3㎥당 6,000만원~1억원. 330㎥ 대지면적이라면 60~100억원이 소요된다. 그것도 땅값만으로. 그렇다면 이런 모텔의 객실 수는 얼마나 되고 월매출은 얼마나 달성하고 있을까? 통상 7~13층으로 객실 수는 24~40실 내외다. 월 매출은 6,000만원에서 1억2,000만원을 달성한다.
2008년을 되돌아본다면 월매출 1억8,000만원도 달성했었다. 그 당시에도 모텔부동산은 60~100억을 호가했다. 그러나 그 당시에는 땅값보다는 건물과 매출성과에 의한 매출가치로 모텔부동산을 평가했다. 모텔부동산이라기보다는 모텔이라고 칭했다. 땅보다, 부동산보다 매출이 더 중했다. 월매출 소득으로 얼마든지 땅값을 메꾸어갈 수 있었다는 의미다.
그러나 모텔의 매출이 급전하락하던 지난 코로나19 팬데믹 시기에는 매출로 모텔을 평가하기에는 모텔투자 수익성에 대한 미래를 어림하기가 쉽지 않았다. 당연히 주거용부동산으로 전환할 수 있는 땅의 가치로 모텔이란 상품을 평가했다. 그런 모텔숙박업
을 모텔부동산이라 칭했다. 매출가치는 별 필요가 없다. 시설의 노후화도 상관없다. 모텔업주보다 건축업자가 매수자의 대부분을 차지했다. 모텔 전문부동산의 숙박상권분석은 개나 줘버려였다. 숙박업 폐업일자가 더 중요했다.
어? 이제 달라지려고 한다. 땅의 승부수가 투자 관심을 잃어가고 있다. 매출이 모텔의 가치를 만들기 시작한다. 모텔부동산이란 말도 당분간은 사라질 것이다. 모텔숙박업이다. 매출 승부수의 시작이다. 내 모텔이 변신해야 하는 이유다.
모텔 경매노출이 늘고 있다?
누군가가 필자에게 권한다. 모텔경매에 뛰어들어 보라고. 그렇다. 모텔숙박업소가 부동산가치로 경매에 노출빈도가 높아지고 있다. 모텔부동산을 경매받는 이유는 다양하다. 모텔숙박업을 위해서도 있지만 모텔부동산을 다른 용도로 활용하기 위해서도 경매에 뛰어 든다. 그렇다면 모텔부동산을 경매받아 숙박업으로 모두 성공하기는 하는 걸까? 아무 생각없이 부동산가치로만 모텔부동산을 경매받아 모텔숙박업을 해보려는 투자자들은 낙찰 후, 한동안 운영에 많은 어려움을 겪기도 한다. 특히 지방 외곽소재 무인텔들의 경매 낙찰자들이 그런 경험을 하고 있다. 숙박업으로 문만 열면 잘되는 시절은 이미 가버렸다. 호랑이 담배피던 시절이 되었다고나 할까? 소비문화가 바뀌었다. 모텔부동산으로 낙찰받아 모텔숙박업으로 승부수를 던질 묘안이 있어야 한다. 시설의 변화뿐만 아니라 콘셉트, 마케팅의 기본전략부터 준비해야 한다고 강력하게 권고하고 싶다.
경매물건이 무조건 이기는 것은 아니다. 낙찰자의 특별한 생각이 모텔부동산을 모텔숙박업으로, 영업매출, 매출의 승부수를 던질 수 있을 것이다.
어떤 사람들은 말한다. 그래도 모텔이 제일 낫다고
모텔의 운영에서 모텔매출보다 더 모텔운영자들을 힘들게 하는 것은 바로 지출이다. 매출은 어찌어찌 올릴 수도 있다. 그러나 지출은 줄이기가 쉽지 않다. 지출을 줄이려는 순간, 오히려 모텔의 시설은 망가지기 시작할 수도 있다. 시설관리와 서비스가 소극적이 된다.
그런데 말이다. 예전에 월매출 1억원을 달성하던 모텔이 최근에 월매출 8,000만원으로 매출이 하락했다고 해서 월수익이 없는 걸까? 월매출 1억원일 때, 월순익이 3,000~4,000만원이었다면, 월매출 8,000만원 달성일 때는 월수익 2,000~3,000만원 일뿐, 7~8년 전보다 월수익이 적어졌을 뿐이지 월순익이 온전히 없어진 것은 아니라는 말이다. 원룸 등 다중주택이 연수익률 4~5%를 달성할 때, 모텔숙박업은 매일매일 현금이 돌며, 운영능력에 따라 매출을 얼마든지 올릴 수도 있을 뿐만아니라 연수익율도 10~18%대를 차지한다. 모텔도 운영능력에 따라 단골이 생기고, 단골이 내 모텔을 살리며 모텔숙박업의 가치가 상승한다. 그래서 어떤 이는 말한다. “그래도 아직은 모텔운영이 제일난 것 같아요!”라고. 특별한 아이디어가 있다면 모텔부동산만을 사려하지 말고, 모텔숙박업을 사라! 그럼 당신에게 부자라는 키워드가 담겨질 것이다. 서울 모처에 B호텔은 월매출 9,000만원짜리 90억원에 낙찰받아 3년 후, 월매출 1억4,000만원 달성, 매매호가 140억원 호가, 양도세 때문에 못 판다. 그러니 모두에게 행운을 빈다. 모텔투자로 인생역전의 기회를 잡아, 다시 성장하기 바란다.
