이길원 모텔사랑 대표
정부의 ‘1.3 부동산대책’이 발표되었다. 먼저 규제지역 해제가 서울강남-서초-송파-용산 외 전지역 대상이 되었고 분양가상한제 적용도 해제됐다. 전매제한 기간도 수도권 3년, 비수도권 1년으로 대폭 단축되었다. 이러한 변화 속에 숙박업소 부동산 변화는 어떻게 될까. 한번 전망해보자.
모텔의 콘셉트와 트렌드?
풀빌라펜션의 자리를 위협하는 상품이 있다. 바로 공간대여업이다. 풀빌라같은 고급시설로 잠자리 공간보다 노는 공간에 초점을 맞추고 시간제 마케팅의 공간구조 워터파티룸을 연출해 시간제로 공간을 대여하여 수익을 창출한다.
잠자리 관련 린넨인 이부자리만 없을 뿐이지 풀빌라시설 그대로의 콘셉트다. 관리가 손쉽다. 무인 운영이 가능하다. 물을 최대한 활용한다. 모텔이 변신하는 방향이 될 수도 있다. 러브호텔의 이미지 변신에서 한 걸음 더 나아가 풀빌라와 캠핑, 풀파티를 대체할 수 있는 객실 또는 휴게공간 연출의 변신을 고려해볼 만하다. 숙박업 본연의 기본 개념, 콘셉트, 트렌드의 획기적인 변화가 요구된다. 이제 PC방도 새로운 변신으로 공간 연출해 다시 시장에 진입할 것이다. 모텔의 객실에서 PC방을 흉내내기로 게임매니아를 계속 모텔의 객실에 머물게 하는 것은 더는 경쟁력이 되지 못할 수도 있다. 영화관 콘셉트의 객실 연출은 지속적으로 고객 유치에 더 큰 경쟁력을 가질 것이다.
풀빌라펜션에 익숙한 숙박소비자를 유치하기 위한 모텔의 대형객실을 활용한 특별한 연출로 부자마케팅을 준비해야 한다. 모텔의 객실은 점점 더 커져야 한다. 왜? 젊은이들이 올망졸망 작은 공간에 압박감을 느끼고 있다. 작은 공간에서 탈출하고 싶어 한다. 그들을 넓은 공간으로 불러내 공간의 확 트임의 누림을 체험하게 하려는 상품개발은 어떨까? 풀빌라펜션의 고급화를 모텔에서도 누릴 수 있도록 풀빌라 트렌드 객실 연출이라면? 그런 특별한 객실 체험상품이 내 모텔을 다른 이미지로 경쟁력을 갖추게 할 것이다. 그렇다고 예전처럼 이벤트 객실만으로 모텔 객실을 전부 넓게, 단순 고급화만으로 식상한 객실을 만들어내서는 안된다. 크고 작은 다양한 객실을 갖추어야 한다. 콘셉트와 트렌드는 늘 변한다. 향후 외국인 관광객이 몰려들면 또다시 객실 수가 경쟁력이 될 것이다. 장기적으로는 이런 시기에 숙박업을 위한 땅을 확보해 놓아야 할 것이다. 내가 꿈꾸는 숙박업경영을 위해.
소유한다는 것의 경쟁력
영끌족의 갭투자가 급속한 금리인상으로 부동산거래절벽이 발생하면서 소유가 곧 위기가 되고 있다. 그렇지만 주거용부동산의 위기는 수익형부동산의 기회가 된다. 월수익이 발생하는 숙박업, 현금이 도는 숙박업이 금리상승 시기에 이자를 이겨낼 묘안이 될 수 있을 것이다.
지난 2~3년간 되돌아보면 소유하는 것이 부담되는 시기에 임대만을 고집하다가 부동산 격동기에 재테크의 기회를 상실하기도 하였다. 임차인이 아니고 내 모텔이었다면 임대인과 다투지 않고 내 모텔에 과감하게 시설변화를 주어 남들이 어려워하는 시기에 오히려 매출을 상승시키며 남다른 경쟁력을 갖출 기회를 만들 수 있었다. 내 모텔이 아니라서 시설변화를 시도도 못하고 버티다가 매출은 줄고 임대료는 부담되어 임대인과 다투면서 시간만 낭비한 임차인들이 많았다.
도심에 소재하는 모텔들은 부동산가치가 상승하여 이제는 넘볼 수 없는 넘사벽의 숙박업소가 된만큼 마냥 임대만을 얻기보다는 외곽이더라도 상권을 잘 분석하여 소유를 꿈꾸어보는 것도 필요한 시점이라고 보인다.
소유가 이긴다. 임대하고 싶다면 어려움을 겪고 있는 숙박업소를 변신시킬 영업, 마케팅 전략을 세워서 경쟁력을 만들어낼 투자전략을 가지고 접근하는 것이 재테크의 기회가 될 수 있다. 시설, 상권 좋은 지역에 소재하는 모텔들은 임대 시 호락호락한 임대조건으로는 임대를 내놓지 않기 때문이다.
숙박업은 미래산업일까?
숙박업은 미래산업일까? 숙박업 관련업에 종사하는 사람들에게 늘 고민되는 이슈다. 예전부터 숙박업인 ‘모텔, 호텔사업은 미래산업인가?’라는 질문을 많이 받았다. 20여년 시간을 거슬러 되돌아보면 모텔숙박업, 호텔숙박업은 모든 사람들에게 로망이었다. 코로나19 이전에도 숙박업의 변신이 요구되며 경기의 흥망성쇠와 정책에 따라 늘 숙박업도 슬럼프가 있었다.
1990년대 초반에 흥행의 보증수표였던 지방 중소도시의 중대형호텔들이 카지노사업와 연회장, 레스토랑, 나이트클럽으로 호황을 누렸다. 그러나 모텔의 이미지 변신과 각 업종별로 세분화되면서 독자생존의 변신 시기를 놓쳐, 숙박업은 부티크모텔에 압도당해 숙박업을 포기하고, 카지노사업은 연장이 되지 않고, 나이트클럽은 단독 대형상품이 출현, 커피숍은 전문적인 레시피 매장이 등장하면서 지방소재 중대형호텔들이 사라지는 수모를 겪기도 했다. 그러나 재빠르게 변신을 시도했던 호텔, 모텔 숙박업은 토지나 매출로 경쟁력을 갖추며 살아 남았다.
최근 2년 내의 숙박업은 중저가 비즈니스호텔들은 변신의 폭이 좁아 경·공매에 노출되어 사라지기도 했지만, 주거용부동산의 투자붐으로 많은 숙박업소가 용도전환 부동산가치를 높게 평가받으며 대박이 났다. 시기마다 콘셉트와 트렌드 변화의 방향을 미리 예측하고 변신을 선도한다면 언제나 숙박업은 숙박업부동산평가 또는 숙박업으로 성공을 거듭해왔다.
앞으로도 모텔, 호텔숙박업은 관광산업의 기초시설로서 역할을 담당하여, 다양한 상품을 만들어내며 수익형부동산의 대명사로 다시 투자관심의 대상이 될 것으로 보인다. 숙박앱 등 SNS을 잘 활용한다면 콘셉트의 변신으로 매출의 한계를 극복하게 될 것이다. 호텔보다 모텔은 다양한 콘셉트의 연출이 용이하고 변신이 쉬워 다양한 업종의 소비성향을 선도하는 트렌드 상품을 도입 개발한다면 모텔 객실공간이 무한 경쟁력을 갖추면서 모텔산업이 미래지향적인 미래산업으로 매출과 수익의 극대화를 이뤄내게 될 것이라고 확신한다.
놀이문화 공간연출의 최적지가 모텔 객실?
모텔, 호텔, 펜션, 캠핑, 글램핑, 게스트하우스, 풀빌라펜션, 워터룸파티, 찜질방, PC방, 노래방, 영화관, 키즈, 펫, 게임방, 비디오방, 골프스크린, 룸서비스 먹거리 공간까지 모텔의 객실공간에서 새로운 공간활용 놀이문화 공간의 탄생으로 러브호텔의 대실 영업, 회전율 영업에 매달리던 모텔의 이미지를 쇄신하며 놀이, 문화, 스포츠공간으로 새로운 이미지를 만들어 나가게 될 것이다. 모텔숙박업보다 모텔 멀티공간? 시간을 판매하는 공간대여업의 마케팅 방법의 활용으로 가격경쟁일지라도 시간으로 돈을 만들어내는 수익극대화에 변신, 변화의 초점을 맞추어야 할 것이다.
무인점포가 대세다. 무인객실관리시스템의 활용이 숙박업 경쟁력의 잣대가 된다. 숙박요금 만원이 숙박앱의 이벤트에 매달리는 가격경쟁의 수단이 아니라 ‘만원의 행복’이 나보다는 소비자에게 만원의 행복을 느끼고 선택할 수 있는 상품을 개발해보기를 기대한다. 가성비만의 소비가 아니라 부자마케팅의 소비를 위한 상품개발이 절실하다. 모텔·호텔숙박업이 미래산업이 되기 위해.
