숙박부동산은 숙박업이라는 본래의 영업이익에 따른 가치평가와 부지의 가치상승으로 인한 부동산 가치평가로 수익이 발생한다. 다만, 부지 가치의 상승은 노력만으로는 달성할 수 없는 반면, 영업이익에 따른 가치평가는 숙박업 경영자 스스로의 노력으로 달성이 가능하다. 이길원 대표가 이번 칼럼에서는 숙박부동산의 가치상승에 따른 수익성에 대해 진단한다. <편집자 주>
모텔경영? 10년을 버텨보면 안다. 시설경쟁으로만 살아남는 모텔과 시설이 엉망이라도 매수자가 매달리는 모텔로 구분된다. 시설, 매출, 경영 능력은 그다지 필요치 않은 모텔이라면 땅장사 모텔, 매출이 꼭 필요한 경쟁력모드 모텔이라면 현금장사 모텔이다. 개중에는 땅장사로도 현금장사로도 성공하는 모텔들도 수없이 존재한다.
역세권의 모텔이다. 도심 속의 모텔이다. 소형주택 수요가 많은 지역의 모텔이다. 신도시 개발이 이루어진 모텔이다. 모텔투자의 가장 큰 수익창출 중 하나가 땅장사로 돈을 만드는 것이다. 도심 속 상업지역내 모텔들, 특히 모텔 본건물과 주차장이 별도 필지, 2필지, 3필지로 합병하지 않고 서로 각각의 부동산 용도의 다양성을 발휘하는 여러필지로 구성된 모텔이다. 땅장사로, 부동산용도의 다양성으로 활용성이 크다.
1. 모텔부동산은 언제 땅값이 가치를 발휘할까?
모텔부동산은 언제 땅값을 발휘할까? 최고의 땅값의 능력발휘는 신도시개발이나 택지개발지에 포함되는 것이다. 신도시개발 등 택지개발지내 모텔들은 일반상업지역 등 용도지역도 필요없다. 계획 관리지역이라도 2종 일반주거지역이라도 주변 영업력이 좋은 모텔 보다 몇 배나 더 높은 보상을 받는다. 2005년 시기에 수원시 원천유 원지 주변에 있는 모텔들이 광교신도시의 개발로 엄청난 보상을 받으며 숙박업을 포기했다. 물론 대실회전율 영업으로 엄청난 매출수 익을 달성하고 있던 터이기도 했다. 이곳 수원 원천유원지의 모텔들이 월등한 땅값의 보상을 받으면서 철거되자 서울, 수도권 모텔들의 가격이 급격히 오르는 현상이 나타나기도 했다.
단순히 모텔을 영업매출에 의한 영업이득의 승부수의 상품에서 땅으로도 대박을 치는 부동산상품이기도 하다는 인식변화를 일으 켰다. 원천유원지에서 보상받으며 철거된 숙박업주들이 내노라는 서울, 수도권 모텔투자에 나서고, 그 주변 지인들까지 모텔 숙박의 희안한 부동산가치 달성에 놀라며 모텔숙박업 투자에 가세, 모텔 가격이 많이 상승한 시기로 기록되었다.
그다음이 재개발지역에 포함된 모텔, 주상복합아파트 개발지에 포함된 모텔들이 모텔의 매출, 시설의 노후 정도와는 상관없이 아주 높은 가격을 보상받으며 모텔숙박업 투자로 땅의 결실을 달성했다. 우연찮게 땅장사로 더 큰 과실을 얻었다. 주거용부동산 가치의 상승기에 도심 속에 위치하는 모텔숙박업의 부동산가치는 급격히 상승한다는 모텔부동산의 투자가치를 새롭게 인식시켰다. 2020~2022년의 코로나 동안에도 도심 속 모텔 들은 모텔숙박업보다 모텔부동산으로 더 높은 평가를 인정받았다. 이런 현상은 서울, 수도권은 물론 광역시 대부분에서 같은 현상이 목격되었다. 모텔숙박업과 모텔부동산의 땅의 승부수였다.
2. 모텔의 현금장사의 승부수는?
2000년 초, 충북 청주의 외곽 산모퉁이에 이상한 모텔이 들어섰 다. 전혀 숙박고객이 없을 것 같은 외진 곳. 산모퉁이에 앞에는 주차 공간. 뒤에는 모텔객실의 콘셉트로 대실회전 영업만으로 매출을 올리는 러브호텔이 등장한 것이다. 건축행위가 이루어질 것 같지 않은 쓸모없는 땅이 돈을 버는 땅이 된 것이다. 바로 1실1주차 드라이 브인 카무인텔의 등장이다. 누구도 거들떠보지 않을 것 같은 이 오두막 허름한 숙박업소, 낯선 창고 같은 외모의 무인텔에 낮이나 밤이나 사람들이 쉴새없이 드나들었다. 평당(3.3㎥) 10만원도 안 되는 땅에 겨우 차를 가려주는 담벼락과 무인자동결제 시스템 설치만으로 대실고객이 이렇게 몰려들다니. 상위 1% 고객을 위한 프라이빗한 시설이라고 뻥뻥 큰소리쳤다.
객실 30실로 월매출 1억2,000~1억3,000만원을 달성하는 놀라운 성과를 보여주었다. 대실회전 영업의 현금장사였다. 땅값과는 상관 없이 매출이 높아, 도심 속 땅값이 비싼 모텔의 매가를 뛰어넘으며 무인텔 매매가격이 극에 달했다.
그리고 그런 대실회전 영업의 무인텔은 시설고급화로 경쟁력을 키워가며 외곽 소재 무인텔에서 도심 속에 타워형무인텔로 자리잡 으며 객실 60실로 월매출 2억 이상을 달성하는 영업이득 승부수의 경쟁력을 갖춘 숙박업소로 땅값과는 상관없이 매출크기만으로 매매가 150억원을 호가하는 무인텔이 등장하기 시작한다. 이 시기에 숙박보다 대실이란 말이 모텔투자의 기준이 되었었다.
매출이 높으면 땅값보다 수익률의 크기로 모텔숙박업의 가치가 형성된다. 모텔숙박업은 몇몇 단기적인 구간을 제외하고는 한동안 지속적으로 모텔부동산보다 숙박업의 매출성과에 따라 매매, 임대 거래가격이 형성되어 왔다. 현금장사의 수익률로 모텔숙박업의 투자성이 평가되고 모텔숙박업의 승부수를 띄운다.
지난 2~3년의 시기에 땅의 승부로 많은 숙박업소들이 숙박업을 포기했다. 땅의 승부수가 투자를 결정할 때 모텔숙박업은 자존심이 상했다. 그리고 남은 모텔들은 변신을 시작하고 있다. 영업매출의 승부가 다시 시작되고 있다.
3. 현금장사로 승부수를 던지며 땅장사는 덤으로?
모텔부동산이 모텔숙박업으로 급격히 변신을 서두르고 있다. 서울, 수도권의 많은 지역에서 모텔숙박업이 모텔부동산으로 숙박업을 포기하며 땅장사로 승부수를 던져 남다른 성과를 이루었다. 그리고 2023년 봄이 시작되었다. 사람들이 여행을 시작한다. 관광버스 수요가 증가하고 있다. 외래여행객도 점차 증가하고 있다. 어느새 명동과 종로가 다시 북적인다는 소식이다. 풀빌라펜션의 매출이 하락하고 있다. 대형식당이 다시 북적이기 시작하고 있다. 모텔부동 산의 가치가 멈칫한다. 숙박업의 승부수가 시작되고 있다. 노후, 썩은 모텔을 다시 본다. 관광지 숙박업소가 여름 성수기를 준비한다.
양평 소재의 한 무인텔은 객실 30실로 월매출 1억4,000~1억 5,000만원을 달성하고 있다. 통상적으로 객실 30실 내외로 월매출 1억5,000만원대을 달성하려면 1일 대실 80~90팀, 숙박 25팀 이상 으로 1일 약 100~110팀 이상이 대실, 숙박을 이용해야 한다. 대실요 금은 2~3만원, 숙박은 6~10만원. 그런데 1일 대실 30팀 내외, 숙박 25팀 내외로 월매출 1억5,000 만원을 달성하려면 어떻게 해야 할까? 가격경쟁으로는 달성할 수없는 매출이다. 당연히 대실, 숙박 요금이 더 높아야 한다. 시설고 급화, 위치의 이점을 살려 감성, 추억 가치의 제공으로 이용요금을 높였다. 대실 4~6만원, 숙박 8~26만원까지.
그렇다. 요금의 크기가 내 모텔의 가치를 높인다. 과도한 요금경쟁은 숙박앱의 의존도를 더 높이게 될 것이다. 가치의 고객서비스로 그에 상응하는 요금을 받을 수 있다면 지출은 감소하고, 매출은 오르게될 것이다. 당연히 숙박앱은 상생의 수단으로 활용하게 될 것이다.
4. 내 모텔의 매출올리기, 차별화, 개성있는 변신을 시작해야
도심 속에서는 요금경쟁으로, 외곽에서는 가치경쟁으로 살아남기 위한 생존경쟁을 해야 한다. 풀빌라펜션의 주중 고객이 감소하는 현상이 나타난다는 것은 모텔숙박업의 주중 매출 상승 여력이 움트고 있다는 낌새다. 이럴 때 내 모텔의 변신을 실행해야 한다. 모텔 매출이 오르면 매매, 임대가치가 상승한다. 수익률이 높아지면 땅값도 상승한다. 그래서 내 모텔의 가치를 올리기 위한 영업전략을 수립하고 모텔 숙박업 본연의 현금장사를 시작해야 할 시점이다.
당신은 지금 내 모텔의 가치상승을 위해, 현금장사를 잘하기 위해, 숙박앱과 공생하기 위해 무엇을 준비하고 있나요? 현금장사로돈 벌고, 땅장사는 덤으로 대박나고!
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