올해를 넘겨도 논란이 지속될 수 있는 ‘생숙’

올해 관광숙박산업의 또 하나의 화두는 생활숙박시설이다. 정부가 이행강제금 부과 시점을 올해 말까지 유예하면서 올 한해 동안 생활숙박시설 수분양자들의 움직임이 본격적으로 추진될 전망이기 때문이다. 그러나 일선의 현장에서는 온갖 편법이 난무해 또 다른 사회적 문제로 연결될 가능성이 높아 올해를 넘겨서도 논란이 끊이지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다.

국토교통부는 지난해 추석 명절을 앞둔 상황에서 생활숙박시설과 관련해 이행강제금 부과 시점은 올해 말까지 유예하고, 오피스텔 용도전환을 유도하기 위해 한시적으로 적용했던 규제완화 특례를 예정대로 10월 14일 종료하기로 했다. 다만, 전국의 생활숙박시설 수분양자들이 여전히 규제완화에 대한 목소리를 높이고 있어 정부 방침과 달리 논란은 현재진행형이다.

생활숙박시설은 공중위생관리법에 따른 생활숙박업 용도의 건축물을 말한다. 일반숙박업과 생활숙박업의 가장 큰 차이는 조리 시설의 유무다. 일반숙박업은 객실 내부에 조리 시설을 갖출 수 없지만, 생활숙박업은 조리 시설을 갖출 수 있어 흔히 레지던스로 불렸고, 호실마다 개별등기가 가능해 부동산 시장에서 분양상품으로 등장했다는 점이 큰 차별점이다.

하지만 논란이 커진 이유는 생활숙박시설이 분양시장에서 오피스텔이나 아파트를 대체하는 시설로 홍보됐다는 점이다. 주로 다주택자 규제 등에서 자유로운 투자상품으로 소개됐고, 이에 실거주 목적이나 주택투자의 개념으로 분양을 받은 수분양자들이 대폭 증가했다. 실제 지역별로는 수분양자가 직접 거주하거나 주택 전월세 개념으로 임차인을 모집하기도 했다.

문제는 생활숙박시설을 거주 목적으로 사용하는 인구가 늘어나자 지자체별로 생활민원이 대폭 증가했다는 점이다. 생활숙박시설은 상업용 건축물이기 때문에 주차면적에 제한이 있었고, 거주자가 늘어나는 생활숙박시설 인근은 교통난과 주차난이 가중됐다. 이에 정부는 오피스텔로 용도를 전환하지 않거나 숙박업 신고를 마치지 않으면 이행강제금을 부과하겠다고 발표했다.

그러나 수분양자들의 입장에서는 뒤통수를 맞은 격이다. 분양사들이 아파트 대체제로 홍보했을 때 방임한 정부의 책임을 물었다. 이에 국토교통부 등 관계부처에서는 오피스텔로 용도를 전환하는데 필요한 규제완화를 한시적으로 도입하는 특례를 적용했고, 결과적으로 이행강제금 부과 시점도 2024년 12월말까지 1년 더 유예해 숙박업 신고를 마칠 수 있도록 배려했다.

정부의 방침에도 불구하고 생활숙박시설에 대한 논란이 현재진행형인 이유는 오피스텔 용도전환과 숙박업 신고 모두 어렵기 때문이다. 오피스텔로 용도를 전환하기 위해서는 주차장 면적을 추가 확보하는 등 재건축의 가까운 대수선이 요구되고, 숙박업 신고는 30객실 이상 또는 건축물 연면적의 3분의 1을 확보해야 한다. 1~2개의 객실만 소유한 수분양자는 이행강제금 부과를 피하고 싶어도 혼자서는 아무것도 할 수 없는 비정상적인 상황을 맞이한 것이다.

이 때문에 시장에서는 편법이 난무하고 있다. 오피스텔로 용도를 전환하기 위해 일부에서는 인근의 주차시설을 임대하거나 부지를 매입하는 형태로 출혈을 감수하고 있고, 또 일부에서는 숙박업으로 신고하기 위해 수분양자들이 모여 협동조합을 설립하고 있다. 그러나 숙박업 신고 이후에도 거주 용도로 건축물이 사용된다면 추가적인 규제가 등장할 수 있다는 점이 문제다.

관광숙박산업 관계자는 “오피스텔 용도전환이나 숙박업 신고 모두 정상적인 방법으로는 이행이 어려워 수분양자들이 다양한 편법이 동원하고 있는 것으로 보인다”며 “그러나 이 같은 편법이 또 다른 사회적 문제로 연결된다면 추가적인 규제안이 등장할 수 있어 이행강제금이 부과되는 2025년에도 논란이 계속될 가능성이 있다”고 평가했다.