상가건물 입주 숙박업 공동사업자의 관리비 부담 기준은?

중소형호텔 임대를 고려하는 숙박업경영자들은 흔히 상가건물과 단독건물 중 선택을 고민하곤 한다. 건물유형에 따른 장단점이 있겠지만, 상가건물을 택하는 경영자들은 주차나 시설 관리의 수월함을 장점으로 꼽는다. 다만 그만큼의 관리비 분납이 존재하며 이것의 책정 과정에서 분쟁이 발생하곤 한다. 이번 법률정보에서는 복합상가건물에 입주해 숙박업을 하는 공동사업자와 건물관리단(이하 관리단) 간의 관리비 책정·지급 의무의 기준에 대해 알아본다.

2006년 김해시 외동 한 상가건물에 입주해 숙박업을 운영하던 A씨는 관리단의 관리비 책정이 부당하고 과다하다며 소를 제기했다. A씨는 그의 자녀 2명과 함께 공동사업자로 등록되어 있었고 25%의 지분을 갖고 있었다. A씨의 주장은 이러했다. 건물에는 세대별로 전기 계량기가 설치되어 있었지만, 수도 계량기는 31개 업소 중 11개 업소가 설치되어 있지 않아 정확한 사용량에 따른 부과가 불가능하다는 것이다. 또 지상 1층을 제외한 지상 2~5층에는 각각 공동화장실이 설치되어 있는데 A씨와 A씨의 숙박시설 이용객들은 공동화장실을 전혀 사용하지 않고 있다는 점을 지적했다. 더불어 건물 청소원은 A씨의 숙박시설을 전혀 청소하지 않고 있어 A씨의 숙박시설은 거의 독립적인 점포에 속한다고 해도 무리가 없다는 것이다. 

A씨는 또 지분비율을 기준으로 관리비를 부과함으로써 비슷한 수준의 전기를 사용하는 1층 점포보다 수배에 달하는 관리비를 부담하고 있다며 억울함을 나타냈다. 공동화장실 등에 사용되는 수도 요금도 A씨는 전혀 사용하지 않으므로 그 화장실을 사용하는 각층의 업소에 그 요금을 부과하거나 적어도 업소별로 균등하게 요금을 부과해야 하고 세대별 계량기에 계측된 사용량에 비례해 관리비를 부과해야 한다는 것이다. A씨는 상기 이유로 관리비 지급을 중단하고 이미 지급한 관리비 중 부당 청구분에 관해 관리단에게 지급을 요구하는 소를 제기했다. 이에 관리단은 이러한 부과 기준은 타당한 것이라 주장하며 3,000여 만원에 달하는 관리비 미지급분 총액을 A씨에게 청구하는 반소를 제기했다.

지법 “부과 기준 정당하지만, 지분 따라 납부하라” 오판
창원지법은 먼저 관리단의 관리비 부과 기준은 정당하다고 판결하며 A씨의 본소청구를 기각했다. A씨의 주장과 같이 각자 자신이 점유하거나 사용하는 부분에 대해서만 관리비를 부담하는 경우 건물 전체의 관리가 어려워져 결국 모든 입주자의 불이익으로 돌아갈 것이고, 집합건물의 특성상 각 업소 또는 각 층별의 고객이 다른 업소를 사용하는 경우도 많이 있어 사용량 또는 사용횟수에 따라 관리비를 정하는 것이 타당치 않다는 것이다. 또 전기료 등 사용량에 따라 개별적으로 산정된 항목도 분명 존재하고, 공용관리비의 경우 입주자별로 사용·수익한 내용을 산정하기 어려울뿐더러 사용 여부를 떠나 공용부분에 대한 유지·관리의 필요성도 인정되는 점 등을 종합해보면 형평의 원칙에 반한다고 보기 어렵다는 것이다.

다만, 창원지법은 관리단이 A씨에게 ‘관리비 미지급분 전액 청구’를 요구한 반소에 대해서는  ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)’을 들며 오판했다. 이 법률 제12조에는 ‘각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다’고 되어 있고 제17조에는 ‘각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다’고 명시되어 있다. 

즉, 지법은 상기 법률에 따라 총 3,000여만원의 미지급 관리비 중 A씨의 지분 25%에 해당하는 관리비 750여만원만 지급하라 한 것이다. 관리단은 A씨의 자녀 2명이 공동사업자로 등록되어 있긴 하지만, A씨가 단독으로 입주해 실질적인 영업을 하고 있으므로 미납된 관리비 전부를 지급해야 할 책임이 있다고 주장했다. 하지만 지법은 이를 인정할 증거가 없으므로 A씨의 지분을 초과해 부과된 피고의 청구를 기각했다. [창원지법 2009. 6. 12. 선고 2008나15876, 15883 판결]

대법 “사업자와 관리단의 관리 계약은 상법에 따라야” 
대법은 이번 사례에 ‘집합건물법’이 적용되지 않는다고 지적했다. 이 법률은 건물의 전유부분이 아닌 공용부분의 관리비용을 지분비율에 따라 부담한다는 공동사업자 간에 내부적인 규정일 뿐, 전유부분 관리비에 대한 제3자와의 계약은 상행위에 해당되어 상법에 따라야 한다는 것이다. [대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다54034,54041 판결] 

상가건물의 경우 공유부분과 전유부분으로 나뉜다. 복도·계단·입구의 홀 등 여러 사람이 이용하는 공간을 공용부분이라 하며, 건물 중 독립된 주거, 점포, 사무실, 창고 등의 공간으로 사용 가능하도록 구조상 구분된 부분을 전유부분이라 한다. 즉, 지법이 적용한 ‘집합건물법’ 제12조·17조 등은 공동사업자인 A씨와 그의 자녀들이 공용부분에 대한 관리비를 분담할 때 적용할 수 있는 규정이다. 대법은 상법 제57조 제1항 ‘수인이 그 1인 또는 전원에게 상행위가 되는 행위로 인하여 채무를 부담한 때에는 연대하여 변제할 책임이 있다’에 따라 A씨에게 공동사업자인 자녀들과 같이 관리비 전액을 지급하라고 판결하고 관리단의 반소 패소 부분을 파기했다. 상법 제151조에는 ‘극장, 여관, 음식점, 그 밖의 공중이 이용하는 시설에 의한 거래를 영업으로 하는 자를 공중접객업자라 한다’고 명시되어 있다. 숙박업은 공중접객업으로서 상행위에 해당하는 것이다. 

이번 사례에서 수차례 언급된 ‘집합건물법’은 상가건물에서 임차인들간의 분쟁을 해결하고 효율적으로 건물을 관리하기 위해 제정된 법률이다. 집합건물법은 관리의 큰 틀만 제공하고 세세한 부분에 대해서는 상가건물의 구성인원이 동의해 제정한 ‘상가관리규약’으로 운영하도록 되어 있다. 상가건물에서 숙박시설 운영을 고려하는 숙박업경영자는 이 규약에 명시되어 있는 책임과 권한, 유지·보수에 관한 규정을 명확하게 파악하는 것이 필요하다. 추후 분쟁 발생시 뒷받침되는 근거 자료가 될 수 있기 때문이다. 또 이번 사례처럼 공동사업자로 숙박시설을 운영할 계획이라면, 공용·전유부분에 대한 관리·책임 범위를 숙지해야 할 것으로 보인다.