관광숙박산업에서는 다양한 이유로 임대차계약이 발생한다. 임대차계약은 통상적으로 보증금과 월임대료의 금전 거래를 기반으로 하며, 주택임대차계약과 같이 임차인이 호텔을 경영하는 과정에서 발생하는 전기요금, 가스요금, 수도요금 등의 관리비를 부담한다. 문제는 계약 만료를 앞두고 관리비가 체납되어 있고, 재계약 의사가 없는 경우에는 임대인이 어떤 형태로 변제를 받아야 할까? 대법원은 임대인이 보증금에서 관리비를 제외할 수 있다고 판단했다.

사건의 개요와 쟁점

【원고, 피상고인】 원고(임차인)
【피고, 상고인】 피고 1(임대인)

【판시사항】
임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무가 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속하는지 여부(원칙적 적극)

원심은 “보증금에서 공제하면 안된다”
대법원이 지난 2012년 6월 28일 선고한 2012다19154 사건은 중소형호텔에서 흔히 발생하는 임대차계약 관계에 있어 임대인이 보증금에서 미납된 전기요금 등을 공제하면서 발생했다. 임차인은 미납된 전기요금 등을 보증금에서 공제하는 것은 부당하다는 입장이었고, 임대인은 임대차보증금에서 미납된 관리비를 공제하는 것은 당연하다고 주장했다. 상반된 의견에 있어 원심 재판부는 임차인의 손을 들어줬다. 원고인 임차인이 전기요금을 납부하지 않았다는 사정만으로는 임대인이 임차인에게 미납액의 지급을 구할 수 없다고 본 것이다.

원심 재판부의 판결문은 현재 온라인상에 공개되지 않았지만, 추정컨대 임차인에게서 발생한 전기요금 등의 미납건은 임차인과 한국전력공사의 거래관계에서 발생한 체납으로, 임대인이 개입해 보증금 등에서 공제하는 것은 부당하다는 임차인의 의견을 받아들인 것으로 보인다. 하지만 대법원에서는 임대인의 주장을 원심 재판부가 배척했다고 판단했고, 원심 재판부의 판단 역시 수긍할 수 없다고 해석했다. 이에 대한 이유를 지난 2005년 선고된 대법원 판례를 근거로 제시했으며, 이를 토대로 원심 재판부의 판단에 위법이 있다고 봤다.

“보증금은 임차인의 채무를 담보한다”
대법원이 해당 사건의 판례로 활용한 2005다8323, 8330 판결은 임대차계약에 있어 보증금이 담보하는 채무를 임대차계약 종료 후 목적물 반환시 의사표시 없이도 보증금에서 당연히 공제할 수 있는지 여부를 판단한 판례다. 당시 대법원은 “임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다”고 판단했다. 이는 보증금에서 관리비, 수도요금, 전기요금 등 용익에 관한 채무를 보증금에서 공제할 수 있다는 판례다.

따라서 이번 사건의 대법원 재판부도 “피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것”이라고 밝히며 “임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다”고 밝혔다.

특히 “임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위해 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료· 전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증 금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다”고 봤다. 즉, 전기요금 등의 미납액은 임차인의 채무이며, 이 같은 채무를 임대인이 임차인의 임대차보증금에서 공제할 수 있다는 것을 의미한다.

또한 대법원은 해당 사건의 모텔에 대한 전기공급자인 한국전력공사가 2011년 11월 25일자로 발급한 ‘고객종합정보내역’상 고객의 성명은 임차인으로 표시되어 있고, 모텔의 전기사용계약이 2010년 1월 18일자로 해지된 것으로 기재되어 있는 점을 비추어 보면, 전기요금 납부의무자는 임차인이라고 추단할 수 있다고도 덧붙여 원심 판결을 파기하고, 사건을 원심 재판부인 서울고등법원에 환송한다고 주문했다.

전기요금 미납은 임차인의 채무
이 같은 대법원 판례를 통해 알 수 있는 점은 중소형호텔에 대한 임대차계약에 있어 전기요금, 수도요금, 가스요금 등과 같은 관리비는 임차인에게 납부 의무가 있고, 만약 미납이 발생한 경우에는 임대인이 임차인의 보증금에서 미납액을 공제할 수 있다는 사실이다. 법률적으로 용어가 복잡하지만, 목적물(임대한 중소형호텔)을 반환한다는 것은 임대차계약의 종료를 의미하고, 전기요금 등의 미납은 목적물을 온전한 상태로 반환하는 것이 아니기 때문에 미납액 자체가 임차인이 임대인에게 지고 있는 채무라는 것이 핵심이다.

이에 따라 임차인은 월임대료 외에도 채무가 발생할 수 있다는 점을 주의해야 할 것으로 보인다.

대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결 [보증금반환][미간행]

【주문】
원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고 등법원에 환송한다.

【이유】
상고이유를 판단한다. 원심은 피고 1의 주장, 즉 원고가 피고 1로부터 이 사건 모텔을 임차한 후인 2009. 8.경부터 이 사건 모텔을 인도한 2010. 1. 18.까지 이 사건 모텔을 사용·수익하는 동안 발생한 전기요금 중 그 미납액이 원고가 반환을 구하는 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 주장에 대하여, 원고가 전기요금을 납부하지 아니하였다는 사정만으로는 임대인인 피고 1이 임차인인 원고에게 그 미납액의 지급을 구할 수 없다는 이유로 위 주장을 배척하였다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 쉽사리 수긍할 수 없다.

임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차 보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 그리고 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증 금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).

또한 기록에 의하면, 이 사건 모텔에 대한 전기공급사업자인 한국전력공사가 2011. 11. 25.자로 발급한 ‘고객종합정보내역’상 고객의 성명이 피고 1로 표시되어 있고, 이 사건 모텔에 대한 전기사용계약이 2010. 1. 18.자로 해지된 것으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 한국전력공사에 대한 관계에서도 위 해지 전까지 이 사건 모텔에서 사용된 전기요금의 납부 의무자는 피고 1이라고 추단할 수 있다(을 제6호 증. 기록 524면 참조).

그렇다면 달리 특별한 사정이 없는 한 임대인인 피고 1이 한국전력공사에 위 전기요금을 실제로 납부하였는지에 관계없이 이 사건 모텔의 임차인인 원고로서는 위 피고에게 이 사건 모텔을 사용·수익하는 동안 발생한 전기요금 상당액을 지급할 의무가 있고, 이는 원고가 반환을 구하는 이 사건 임대차보증금에 의하여 담보되는 채무로서 임대차관계의 종료 후 그 목적물인 이 사건 모텔이 반환될 때에 보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 원심이 앞서 본 바와 같은 이유만으로 피고 1의 위 주장을 배척한 것은 임대차관계에 있어서의 보증금에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

대법관 김용덕(재판장) 전수안 양창수(주심) 이상훈
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