도심이 아닌 외곽의 숙박시설의 경우, 토지 사용에 대한 부분도 고려해야 한다. 토지를 개인 소유하는 입장에서 사용료를 요구할 수 있기 때문이다. 그러나 현황도로 개념으로 이용해 왔어도 통행료를 지불해야 하는 것일까? 토지 사용에 대한 비슷한 판례가 있어 소개한다.
사건의 개요와 쟁점
【원고】 주차장 운영 중인 토지 소유자
【피고】 본 주차장 일부 토지를 통행로로 사용하는 호텔 운영자
【사건의 개요】
1989년 9월경, 경기도 안산시 단원구 고잔동 일대 2,108㎡ 토지를 주차장으로 운영하던 소유자가, 이 부지 일부를 통행로로 사용하던 호텔 소유자와 갈등이 빚어졌다. 원고인 토지 소유자는 2006년 9월부터 현 부지 일부까지 주차장을 확장·설치하려는 공사를 시도하였고, 이에 호텔 소유자는 호텔 이용에 있어 불편함이 동반될 것으로 판단해 해당 공사를 고의적으로 방해한 것이다.
이후 양측은 이 사건 토지 부분에 관한 임대차계약을 체결(2009.10. 8.)하고 차임을 월 219만원으로 정하였다. 그러나 원고는 그 이전까지의 차임 상당의 부당이득금과 공사 방해에 따른 손해배상금까지 지급 요청하라는 내용증명을 피고에게 발송해 법정에서 부당여부를 가리게 됐다.
부당이득 반환청구 대상이 될까
원고는 피고가 2004. 3. 29.부터 2009. 10. 7.까지 이 사건 토지 부분을 법률상 원인 없이 호텔 진출입로로 이용하였으므로, 원고에게 차임상당의 부당이득금 1억4,454만원(=월 219만원×2004. 3. 29.부터 2009. 10. 7.까지 약 66개월)을 반환하여야 한다고 주장했다.
그러나 이 사건 토지 부분과 인접한 ‘(지번 1 생략) 토지’의 소유자이던 소외 1(대법원판결의 소외인), 소외 2, 소외 3은 수원지 방법원에 원고를 피신청인으로 하여 주위토지통행권에 기한 통행방해금지가처분신청을 하여 1999. 12. 29. 위 법원으로부터 인용결정을 받은 사실(99카합152호)이 있었다. 그 후 위 신청인들과 피고를 비롯한 이 사건 토지 부분에 인접한 토지의 소유자들이 이 사건 토지 부분을 도로로 이용하였다. 그리고 2006년 5월 경 피고 소유인 ‘(지번 2 생략) 토지’의 남쪽 부분에 폭 4.5m의 자동차 도로와 폭 1.5m의 인도가 개설되었다. 원고는 위 도로가 개설된 후인 2006년 11월경 수원지방법원에 ‘(지번 1 생략) 토지’의 소유자인 소외 4, 소외 5, 소외 6을 피신청인으로 하여 ‘피신청인들 소유 토지 남쪽에 도로가 개설됨으로써 가처분결정의 피보전 권리가 소멸하였다’면서 위 통행방해금지가처분결정의 취소를 구하였고, 위 법원은 2007. 3. 19. 원고의 가처분취소신청을 받아 들여 위 통행방해금지가처분결정을 취소하였으며(위 법원 2006 카합544), 피신청인들의 항고, 재항고가 모두 기각되어 위 가처분취소결정이 2007. 12. 17.경 확정(대법원 2007마1357 가처분 취소)된 사실 등을 인정할 수 있다.
그렇다면, 이 사건 토지 부분은 주위토지통행권에 기한 통행 방해금지가처분 신청이 인용된 1999. 12. 29.부터 위 가처분결정이 취소된 2007. 12. 17. 무렵까지는 ‘도로’로 이용되었다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 토지 부분이 인접 토지 소유자들의 통행로로 이용되고 있던 2004. 3. 29.에 비로소 ‘(지번 2 생략) 토지’를 취득한 원고로서는 2004. 3. 29.부터 2007. 12. 17.까지 기간 동안에는 이 사건 토지 부분이 ‘도로’임을 전제로 한 차임 상당의 부당이득금을 원고에게 반환하여야 하고, 그 이후부터 2009. 10.7.까지의 기간 동안에는 이 사건 토지 부분이 ‘주차장 부지’임을 전제로 한 차임 상당의 부당이득금을 원고에게 반환하여야 한다.
제1심감정인 소외 7의 감정결과 및 당심에서 위 감정인에 대하여 한 사실조회 결과에 따라 이를 계산하면, 피고가 원고에게 반환하여야 하는 이 사건 토지 부분의 차임 상당액은 33,623,290원
이다(원고는 사건 토지 부분에 대한 2004. 3. 29.부터 2009. 10.7.까지의 차임 상당액이 1억 4,454만원(=월 219만원×66개월)이라고 주장하나, 원고와 피고가 2009. 10. 8. 이 사건 토지 부분에 관한 차임을 월 219만원으로 정하였다는 사실만으로는, 그 이전 기간에 대한 차임 상당액도 그와 같다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 33,623,290원을 초과하는 원고의 부당이득반환청구 부분은 받아들이지 않는다).
법원의 판단
원고가 이 사건 토지 부분에 대한 피고 등의 통행을 막고 이를 주차장 부지로 사용하기 위하여 이 사건 공사를 시행하려고 하였을 때 피고가 이를 방해한 것은 사실이다. 그리고 갑 제7, 8, 9호 증의 기재에 의하면, 원고가 이 사건 공사비로 ①2006. 9. 12.과 2007. 11. 5. 주식회사 럭키환경건설에 합계 4,080,000원, ②2007. 4. 23. 대한지적공사에 1,036,200원, ③2008. 10. 7.과 2009. 5. 15. ○○○공영에 합계 1,500,000원, ④2009. 4. 17. △△△△광고에 30,000원 등 6,646,200원을 지급한 사실을 인정할 수 있다.
그러나 앞서 본 바와 같이 2007. 12. 17. 무렵까지는 위 통행방해금지가처분결정에 의하여 이 사건 토지 부분에 대한 피고 등의 주위토지통행권이 인정되었으므로 그 이전에 이루어진 공사에 대하여는 그것이 정당하고 이를 막으려는 피고의 행위가 위법하다고 평가할 수 없다.
따라서 피고는 원고에게 위 통행방해금지가처분결정이 취소된 2007. 12. 17. 이후에 이루어진 공사에 대한 방해로 원고가 입은 손해에 대하여만 배상할 책임이 있으며, 그 금액은 1,530,000원이다(=위 ③ 1,500,000원 + ④ 30,000원).
대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다11669 판결
【부당이득금반환등】 【공2015상,188】
【판시사항】
포위된 토지가 공로에 접하게 되는 등으로 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어진 경우, 통행권이 소멸하는지 여부(적극).
주위토지통행권자가 통행지 소유자에게 보상해야 할 손해액의 산정 방법 및 주위토지통행권이 인정되어 통행하고 있다는 사정만으로 통행지를 ‘도로’로 평가하여 산정한 임료 상당액을 통행지 소유자의 손해액이라고 볼 수 있는지 여부(소극).
【판결요지】
주위토지통행권은 법정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지게 되면 당연히 소멸한다. 따라서 포위된 토지가 사정변경에 의하여 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가 주위의 토지를 취득함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는 통행권은 소멸한다.
주위토지통행권자가 통행지 소유자에게 보상해야 할 손해액은 주위 토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여, 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 토지소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를 비롯하여 통행 횟수·방법 등의 이용태양, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 고려하여 이를 감경할 수 있고, 단지 주위 토지통행권이 인정되어 통행하고 있다는 사정만으로 통행지를 ‘도로’로 평가하여 산정한 임료 상당액이 통행지 소유자의 손해액이 된다고 볼 수 없다.
【주 문】
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
대법관 김용덕(재판장) 이인복 고영한 김소영(주심)