‘임대인의 수선의무’ 불이행, 보증금·지연손해금 지급 여부
‘임대인의 수선의무’ 불이행, 보증금·지연손해금 지급 여부
  • 석소원 기자
  • 승인 2023.04.28 13:59
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숙박업소 임대차 시 예상치 못한 문제들이 나타날 수 있는데, 대표적인 것이 시설 파손이나 결함의 책임 소지여부다. 그리고 부정적인 운영 사례나 제3자에게 재임대하는 경우 등 다양하게 발생한다. 그중 임대인의 수선의무에 대해 판결난 사례가 있다. 또 특약으로 기재했을 경우 효력이 발생하는지 여부에 대해서도 알아보자.

 

사건의 개요와 쟁점

원고인A (법무법인 율하 담당변호사 최병주)

피고인B (법무법인 구덕 담당변호사 권기우)

변론종결2020.1.22.

판결선고2020.2.12.

사건의 개요

피고인 BC사이에 피고 소유 부동산에서 모텔영업을 하기로 약속하고 2016.10.4.~2018.10.3.까지 임대차계약을 체결했다. 그리고 특약으로 건물주인이 건물보완 시설비조로 6천만원 지급한다라고 상호 확인 후 기재했다. 이후 C는 원고 A에게 임차인 권리 및 영업권 등 일체를 매도했다. 그리고 피고 B에게 2019.11.13.까지 운영하는 임대차계약을 맺었다. 원고 A는 모텔 영업 도중, 누수와 같은 시설결함 문제가 발생하자 피고 B에게 보수를 요청하는 내용증명을 발송했다. 그러나 피고는 거절했고, 결함을 견디지 못한 원고 A는 결국 모텔을 폐업신고했다. 그리고 피고 B에게 임대차 보증금 및 지연손해금을 청구했다.

 

기초 사실

피고 B2016.8.26.C사이에 피고 소유 부동산인 모텔에서 영업하기로 계약을 체결했다. 임대차보증금 3억원, 임대료 월 8백만원, 임대차기간 2016.10.4.~2018.10.3.까지였다. 그리고 특약란에 건물주인이 시설비조로 6천만원을 지급한다라고 기재했다.

이후 C2017.10.20.경 원고 A에게 이 모텔에 대한 임차인 권리, 영업권 등 일체를 2,500만원에 매도하는 부동산권리 양도계약을 맺었다. 이후 원고 A는 피고 B에게 임대차보증금 3억원, 임대료 월 6백만원, 임대차기간 2019.11.13.일 까지인 임대차계약을 체결했다. 그렇게 원고는 모텔영업을 시작했고 2018.10.30.난방시설이 제대로 작동하지 않고 비가 올 때 누수가 발생하는 객실이 있다. 보수가 필요하다라는 내용증명 우편물을 피고 B에게 발송했다. 그러나 피고는 수선의무 요청에 응할 수 없다라고 거절 의사를 밝혔다. 결국 경영에 어려움을 이기지 못한 원고는 2019.8.19. 폐업 신고를 내렸다. 이 결과에 대한 문제는 피고의 수선의무 불이행에 있다고 판단한 원고 A는 임대차보증금 3억원 및 지연손해금 지급을 청구했다.

 

임대인의 수선의무 및 상태

임대차계약에 있어 임대인은 임대차목적물을 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 임대인의 수선의무라고 한다)를 부담해야 한다(민법 제623). 따라서 이번 사례를 살펴보면 일단 모텔은 누수 발생으로 천장이 상당 부분 뜯어졌고 누수 현상이 반복적으로 발생해 왔다. 객실 바닥은 갈라지는 균열 현상까지 일어났으며, 보일러는 50% 정도만 열을 발생시키고 있어 내부 훈기는 기대만큼 돌지 않았다.

온도를 높이려고 전기사용량을 높였을 경우 발열판 성능이 좋지 못한 부분에 변색까지 일어남으로써 고객을 맞이하는 업종 특성상, 운영이 불가한 상태에 이르렀다.

 

피고의 주장

피고는 원고가 C사이에서 체결된 수선의무에 관한 특약을 승계하였으므로 직접 책임은 없다고 주장했다. 건물보완시설비 특약을 보면 피고가 C에게 실제로 위 돈을 지급한 사실에 대해 객관적 자료가 제출되지 않았고, 특약이 체결됐다해도 원고는 피고와 별도로 임대차계약을 체결했기에 특약을 승계한다고 인정하기 어렵다고 밝혔다. 더 나아가 피고는 임대차보증금에서 원고가 지급하지 않은 임대료 및 이에 대한 지연손해금 합계 142,9321,023원이 공제돼야 한다고 주장했다.

 

법원 판단

피고가 수선의무를 이행하지 않은 사실은 맞다. 원고가 임대차계약에 대한 해지 의사표시를 했고, 위 소장부본이 2018.11.29. 피고에게 도달한 사실도 명백하다. 이에 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 보증금 3억원 및 이에 대해 원고가 피고에게 해당 모텔을 인도한 다음 날인 2019.12.3.부터 이 판결 선고일인 2020.2.12.까지는 민법이 정한 연 5%의 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다.

반소 청구에 대해서도, 피고는 원고가 지급하지 않은 임대료 및 이에 대한 지연손해금 합계 142,9321,023원 지급을 구하나, 피고가 제출한 증거만으로 원고가 피고에게 임대차목적물사용에 지장이 있는 한도를 초과해 차임의 지급을 거절했다고 인정하기는 부족하다. 이에 피고의 반소청구는 더 살펴볼 필요가 없다.

 

부산지방법원 동부지원 2020. 2. 12. 선고 2018가합107458(본소), 2019가합102566(반소) 판결 [임차보증금 반환 등, 건물명도(인도)]

주문

1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 3억원 및 이에 대하여 2019.12.3.부터 2020.2.12.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.

3. 소송비용은 본소, 반소를 통틀어 피고(반소원고)가 부담한다.

4. 1항은 가집행할 수 있다.

재판장 판사 김홍기, 판사 김성대, 판사 정제민

 


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