[전문가칼럼] 모텔에 전입신고 할 수 있나? - 이길원

최근 정부는 생활숙박시설을 주택용으로 사용하지 못하도록 하는 내용의 관련 법 개정을 추진하겠다고 밝혔다. 전국 곳곳에서 신축되는 생활숙박시설이 교통체증 등을 유발해 생활환경을 저해한다는 민원이 계속되지 정부가 칼을 빼든 것이다. 이길원 대표가 이와 관련한 내용을 자세히 살펴봤다. <편집자 주>

1. 숙박업은?
가) 숙박업(宿泊業)이란
숙박업은 여관이나 호텔 따위와 같이 손님을 숙박시키고 요금을 받는 영업(국어사전). 여관이나 호텔 등에서 일정한 공간을 숙박할 수 있도록 장,단기 대여해주고 그 댓가를 받는 영업.

나) 관광숙박업이란
관광숙박업은 호텔업과 휴양 콘도미너엄업으로 분류되고, 호텔업은 ‘관광호텔업’, ‘수상관광호텔업’,‘한국전통호텔업’, ‘가족호텔업’, ‘호스텔업’, ‘소형호텔업’, ‘의류관광호텔업’으로 나뉘며, 휴양 콘도미니업업이 호텔업과 다른 점은 자가 취사시설을 갖추고 있으며 숙박시설을 판매하거나 회원을 모집할 수 있다는 것이다. 관광호텔업은 관광객에게 숙박에 적합한 시설을 갖추어 공간을 제공하고, 숙박에 딸린 음식, 운동, 오락, 휴양, 공연 또는 연수에 적합한 시설을 이용하게 하는 업을 말한다. 서비스 상태, 객실 및 부대시설의 현황, 안전관리 등에 관한 법령 준수 여부에 따라 5성급, 4성급, 3성급, 2성급, 1성급으로 구분한다.

다) 숙박업에서 취사시설은?
a) 일반숙박업은 여관이나 모텔등을 일반적으로 일반숙박업시설로 일컬으며 취사가 불가하다.
b) 생활형숙박업은 생활형숙박시설로 2012년 서비스드레지던스의 장·단기임대업 및 일일숙박업이 가능한 숙박시설로의 법제화를 통하여 내외국인이 장·단기로 숙박할 수 있고, 가족이 함께 머물면서 취사도 가능한 시서을 갖추어 휴식을 취할 수 있도록 편의를 제공하는 적극적인 숙박시설로 개별 객실공간에서 취사가 가능하다. 최근의 생활형숙박시설은 대기업에서도 투자하면서 원룸형공간에 그치지 않고 투룸, 쓰리룸의 대형객실을 갖춘 개별거주가 가능한 아파트나 오피스텔형 고급형 주거시설로 홍보되며 주거임대업와 숙박업이 가능한 양면성의 잇점을 가진 상품으로 홍보되며 숙박업보다는 거주공간으로 활용이 가능한 주거부동산상품으로 큰 관심을 받았다. 대기업의 생활형숙박시설로는 제주도나 경기도 남양주 별내역에 아이파크의 스위트, 힐스테이스의 스테이원, 해운대의 골든튤립 호텔 & 스위트, 인천 영종도에도 생활형숙박시설이 신축됐다. 일반숙박업시설도 일정한 규정조건을 갖추면 생활형숙박시설로의 용도변경도 가능하다. 일반숙박업 시설의 생활형숙박시설로의 용도변경으로 취사시설을 갖추려면 소방시설 등의 여러 가지 까다로운 조건을 이행해야 한다.

2. 전입신고 할 수 있나?
전입신고는 할 수 있다. 그러나 주택 수에 포함될 수 있다. 주택 수에 포함여부는 전입신고 뿐이 아니라 전수조사에 의해 장기거주 및 주거생활을 하고 있는 것으로 판단되면 다주택 수에 포함 될 수도 있음을 간과해서는 안된다. 모텔과 같은 여관업 즉 일반숙박업과는 달리 생활형숙박시설에서 전입신고를 할 경우 다주택수에 포함이 되어 보유세와 양도세, 중과세에 해당될 수 있으므로 잘 살펴보는 것 뿐만 아니라 세부적으로 전문 세무사 또는 해당 관할 세무서에 상담하여 확실하게 내여건을 확인할 필요가 있다.

3. 생활형숙박시설에 전입신고 할 수 없도록
국토교통부는 생활형숙박시설을 주택용도로 사용할 수 없으며, 숙박업 신고를 요구하겠다고 밝혔다. 아울러 건축물 용도상 숙박시설임에도 불법으로 용도를 변경하여 주택으로 사용이 증가하고 있는 생활형숙박시설은 숙박업 신고가 필요한 시설임을 명시하여 주택 용도로 사용할 수 없도록 한다.

이제는 생활형숙박시설이 숙박업이 될 수도 있고, 전입신고가 가능하며 다주택수에 포함되지 않는 생활주거가 가능한 특별한 주거용부동산상품으로 인식하여 분양을 받았던 생활형숙박시설의 수분양자들은 이번 조치에 특별한 관심과 대처가 필요해 보인다. 실제로 행정지도를 통하여 오피스텔(주거용)이나 주택으로의 용도변경을 유도한다고 하였으나 기존의 생활형숙박시설이 대부분 발코니가 설치되어 있어 오피스텔로의 용도변경이 어려울 것으로 보이며, 주상복합시설로의 용도변경도 고려해볼만 하다. 그러나 주거용으로 용도변경하려면 생활형숙박시설로 건축시 혜택을 주었던 주차장여건(아파트의 1/3 수준 허가 가능했었음)이 주거용부동산으로의 용도변경에 커다란 장애가 될 것으로 보인다. 기존 생활형숙박시설의 수분양자들에게도 이행강제금의 부과는 소급적용될 지의 여부는 조금 더 지켜보아야 할 것이다. 이제부터 생활형숙박시설의 고민이 다시 시작되려하고 있다. 숙박업도, 오피스텔도, 아파트도 아닌 듯이 한편으로 숙박업도, 오피스텔도, 아파트도, 세컨하우스도 된다니. 생활형숙박업시설의 정체는 뭘까?

4. 여관, 모텔에 주택이 있다면?
모텔이란 숙박업부동산에 한 층을 주택용도로 건축허가를 받아 거주 사용하고 있다면 다주택 수에 포함이 되지만 1가구 1주택의 경우라면 오히려 주택면적 부분에서 1세대 1주택 거주요건을 갖추고 양도세 비과세요건을 갖춘다면 주택부분으로 인해 주택면적의 부동산가격에서 양도세를 비과세받을 수 있는 여건이 마련될 수 있으므로 담담 세무사와 면밀한 상담으로 세금을 절세할 수도 있을 것이다. 이런 경우에는 양도시 매수시나 매매시에 주택부분에 대한 매매거래가액 중에 주택부분 거래가액을 명시해야 한다.

다주택자일 경우에는 주택부분에서 중과 취득세율이 적용됨으로(2주택의 경우 주택부분에 8% 중과, 3주택자인 경우 주택부분에 12%의 중과) 매수시에 주택면적 부분의 가격을 되도록 낮추는 것이 유리하며 무주택자일 경우에는 주택면적의 가격을 높이는 것이 취득세를 조금이라도 아낄 수 있다. 주거용은 지역이나 매매거래가액에 따라 무주택자일 경우 1.1~2.2%의 취득세율이 적용되지만 상업용건물의 경우에는 4.6% 내외의 취득세율이 적용된다. 1가구 1주택자가 숙박업부동산 건물에 주거용부동산이 있다면 주택부분의 매매가액을 어떻게 책정하느냐에 따라 9억 원까지의 비과세 세금혜택을 볼수도 있으므로 담당 세무사와 세심한 상담과 조치가 필요하다.

최근 극심한 매출감소와 경영난으로 호텔,모텔,게스트하우스의 운영이 몸서리 쳐진다. 그렇다고 손 놓고 있을 수도 없다. 2-3년 후의 호경기를 생각하며 현재의 내 숙박업시설의 다지기와 희망을 잃지 말기를 바란다. 서울, 수도권에서 많은 특급호텔과 중저가 비즈니스호텔, 중대형 모텔들이 줄줄이 숙박업을 포기하고 소형주택으로 용도전환되면서 나머지 모텔, 호텔들이 더 과감히 리모델링을 계획하고 있는 것을 보면 숙박업은 이대로 무너지지는 않을 것이라고 확신하며 그 대신 더 특별한 컨셉트의 숙박업투자열품을 일으킬 획기적인 숙박업 상품이 탄생하기를 기대한다.

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이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑
▷저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
▷전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
▷전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
▷모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
▷한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
▷각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
▷순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
▷유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터