선입견의 굴레를 벗어난 역발상 필요
최근 숙박앱, 공유민박업, 최저임금 인상 등 숙박 업계가 처한 수많은 난관을 헤쳐 나가기 위해서는 기존 숙박업에 대한 일반적인 사고방식으로는 해결하기 어려워 보입니다. 오히려 숙박업의 본질인 “호텔은 수익형부동산이다”라는 관점에 근거하여 기존의 호텔업에 대한 다양한 선입견의 굴레에서 벗어난 역발상을 통해 해결하고자 시도하는 접근방법이 절대적으로 필요한 시점이라고 생각합니다.
즉, 제일 먼저 대다수의 숙박시설들이 지금까지 당연하게 받아들이던 원칙들, 일종의 선입견들에 대해 “왜 그렇게 해야만 하는가?, 다른 새로운 방법은 없는가?”라는 질문을 던지며 스스로 끊임없이 고민하고, 동시에 숙박업의 본질에 입각한 역발상을 통해 차별화된 전략을 수립하고, 또한 적극적으로 실행에 옮김으로써 숙박업에 대한 동일한 프레임에서 치열하게 경쟁하다가 결국 가격을 낮추어 수익구조를 더 악화시키는 최근 일반적인 숙박시설들이 처한 악순환의 굴레에서 벗어날 수 있을 것입니다.
그렇다면 숙박업에 대한 선입견의 굴레는 어떤 것들이 있으며, 그 굴레에서 벗어나 최근의 숙박 업계가 처한 수많은 난관을 해결할 수 있는 역발상은 무엇이 있는지 실제로 활용할 수 있는 몇가지 아이디어를 설명하도록 하겠습니다.
리모델링에 대한 선입견의 굴레
왜 숙박시설 리모델링은 준공 후 오랜 기간이 경과한 후에 많은 투자비용을 들여 대규모로 일시에 진행해야만 할까요? 여성들이 매일 아침에 화장을 하여 예쁘게 꾸미는 것처럼 숙박시설도 매일매일 화장을 해서 변신할 수는 없을까요? 즉 소규모 리모델링을 매일매일 진행해서 고객들에게 항상 새로운, 신선한 숙박시설이라는 이미지를 포지셔닝 할 수는 없을까요?
숙박시설 리모델링에 대한 선입견의 굴레를 벗어나려면 먼저 주요 고객층의 취향을 분석하고, 그 취향을 충족시킬 수 있는 고유의 콘셉트를 설정한 후 콘셉트를 구현하기 위한 작은 소품들을 잘 활용하여 부분적으로 분위기를 변화시킬 수 있는 방안에 대한 검토가 필요합니다. 예를 들어 로비나 프런트에 매일매일 다른 꽃을 준비하여 고객들의 시각 및 후각을 자극하는 향기 마케팅을 통해 호텔에 대한 첫인상을 부드럽게 할 수 있고, 객실의 미술 작품이나 사진 등의 다양한 소품들을 렌탈 서비스를 통해 월별로 교체함으로써 새로운 분위기를 조성하거나 더 나아가 그 분위기에 어울릴 수 있도록 가구들의 배치를 변경할 수도 있으며, 또한 사계절에 맞추어 어미니티(Amenity) 용품의 종류나 색상을 변경함으로써 고객들에게 실질적인 도움을 줄 수도 있습니다.
그리고 오픈한지 오래된 중소 규모의 시설인 경우 요즘처럼 영업환경이 어려운 상황에서는 전체적인 리모델링을 하기에는 높은 투자비용이 부담스러울 것이므로, 주거래 은행을 통해 시설자금대출을 받아 객실 2~5개를 스페셜 룸으로 만든 후 집중적으로 마케팅 함으로써 마치 호텔 전체를 리모델링한 것과 같은 효과를 거둘 수 있고, 또한 매출이 향상되는 추이에 맞춰 점진적으로 다른 객실들을 리모델링하면 초기 리모델링 투자비용을 최소화 할 수 있을 것입니다.
프런트에 대한 선입견의 굴레
왜 프런트는 부동산에서 가장 가치가 높은 1층에 위치해야만 할까요? 오히려 임대료가 가장 비싼 1층은 외부 임대를 통해 안정적인 수익을 창출하고, 대신 키오스크만 1층에 설치하고 프런트는 2층이나 3층으로 이전하여 공간 효율성을 높이는 것이 더 좋지 않을까요? 물론 워크인 게스트(walk in guest) 가 많았던 시절에는 1층에 프런트를 설치하는 것이 효율적이었지만, 숙박앱 등을 통해 사전 예약하는 고객이 많은 최근에도 굳이 프론트를 1층에 만들어야만 할까요?
프런트에 대한 선입견의 굴레를 벗어나려면 개별 테넌트들의 수직적 혼합(Vertical Mix)을 고려하여 공간 효율성을 극대화해야 할 것입니다. 서울대학교 소비트렌드 분석센터의 2019 전망에 따르면 ‘현대의 소비 공간은 카멜레온이 주변 상황에 따라 자유자재로 색깔을 바꾸듯이 그 용도가 바뀐다는 면에서 카멜레존(Chamelezone)이라 부를 수 있다. 카멜레온에 공간이라는 뜻의 zone을 합성한 신조어다. 카멜레존이란 특정 공간이 협업·체험·재생·개방·공유 등을 통해 본래 가지고 있던 하나의 고유 기능을 넘어 새로운 정체성의 공간으로 변신하는 트렌드를 말한다’라고 한 바 있습니다.
이와 관련된 중소 규모의 시설에 적용할 수 있는 쉬운 사례로, 1층에는 최소 공간에 현금자동인출기(ATM)만을 설치하고, 계단을 통해 2층 넓은 공간에 영업 및 상담 창구를 설치하여 임대료 지출을 최소화한 은행 지점 설치 현황을 떠올리시면 이해하시기 쉬울 것입니다. 필자도 최근 지방에 갔을 때 1층에 편의점이 입점한 숙박시설에 투숙한 적이 있었는데 주변에 상가가 없어서 편의점을 매우 편리하게 이용했던 경험이 있습니다.
결론적으로 숙박시설이 위치한 주변의 상권분석을 통해 그 상권에 적합한 테넌트들을 1층에 유치하여 공간 효율성을 높이고, 또한 안정적으로 임대수익을 수취하여 수익률을 증가시키는 1석2조의 효과를 거두기 위해서는 프런트가 1층에 위치해야 한다는 기존의 선입견의 굴레에서 벗어나야 한다는 것입니다.