다변화 되는 숙박업의 틈새를 찾아 자본투하식의 인테리어 경쟁이 아닌, 콘텐츠의 다양화를 통해 새로이 형성되는 고객층을 위한 고객이 진정으로 요구하는 방향의 투자로의 적극적인 변화의 모색이 필요하다. <편집자주>
시대와 트랜드에 발맞추기 위해 모든 업종의 리모델링은 숙명과 같습니다. 특히 숙박업의 리모델링에 선행되는 업무는 무엇보다 리모델링의 목적과 상권의 분석에 기초해야 한다는 것입니다.통상적으로 모텔 즉 숙박업의 리모델링은 운영수익의 극대화와, 부동산 자산가치의 상승을 통한 원활한 매매가 그 목적일 것입니다.
과거 필자에게 의뢰가 들어 온 천안 신부동의 모텔도 매매를 목적으로 한 리모델링 요청 사례였습니다.동떨어진 상권이었는데도 불구하고 90년 후반에 모텔이 처음 들어섰을 때는 40대 이상의 장년층 고객을 대상으로 1억 이상의 만족할만한 매출이 나왔다고 합니다. 무엇보다 모텔 주변에 전(田)으로 등기되어 있던 토지를 모텔의 사적인 주차장으로 불법 이용하면서 한때 호시절을 누렸던 모텔이었습니다.
그러나 한적한 입지상의 여건, 그리고 신축 이후 한 번도 리모델링을 하지 못해 고객에게 외면을 받는 상황이 지속되자, 매출은 급락하게 되었습니다. 자연스러운 수순으로 소유주의 자금운영 문제로 신부동의 모텔은 매각을 해야 하는 상황까지 놓여지게 됐습니다. 그러나 이미 극심한 매출하락으로 매매가 쉽게 이뤄지지 않자, 매매를 목적에 둔 리모델링으로 업무설계가 이루어지게 되었습니다.
이처럼 숙박업의 리모델링은 상권분석을 기초로 하여, 일시적이나마 매출을 극대화 할 수 있는 방안 제시와 리모델링을 위한 재무 컨설팅, 그리고 매매까지를 염두에 둔 기획이 수반될 필요가 있습니다.
상권의 구조설계라는 것은 목적대상이 갖는 관여도에 대한 분석에서부터 시작됩니다. 과거 모텔은 관여도가 낮은 상품으로 구매접근성이 좋고 우선적으로 눈에 띄게 되는 상품을 선택하는 대상이었습니다. 그러다 보니 실내는 벽지나 바닥재 교체 등으로 대충 마무리 하게 되고, 네온사인으로 치장한 현란한 외관의 외부 치장에만 집중하는 리모델링이 주류였습니다. 그러나 지금의 모텔은 침대의 편안함, 린넨의 재질, TV의 크기, PC의 속도, 월풀 욕조의 설치 아니 심지어는 제공되는 어메니티의 종류가 어디까지인지 따지는 고(高)관여 상품군으로 자리매김하고 있습니다.
이러한 목적대상이 갖는 관여도의 변화가 상권의 동선을 변화시키고, 고객을 확정짓게 되는 것입니다.거기에 맞춰 주변 상권을 분석하여 상권을 개발하고, 개발된 상권에 맞춰 단기적으로 Boom Up할 수 있는 홍보마케팅을 구상하여 매출을 극대화 하는 것이 대상물건의 합목적성을 갖추는 인테리어 설계가 될 것입니다.그저 눈으로 보기에만 예쁘게 꾸미는 것은 한계를 가질 수밖에 없습니다.
위에서 언급한 합목적성에 맞춘 모텔의 M/D 구성을 통해 견적을 제시하고, 이를 통해 어떻게 수익화 방안을 구성할 것인지에 대한 추정치가 필요한 상황입니다.통상 리모델링이라는 것이 그저 인테리어 업자가 공정별로 업자들 불러 뚝딱뚝딱 공사를 하는 것에서 끝나는 것은 아니어야 합니다.
리모델링을 통해 무엇을 추구할 것인지에 대한 논의는 너무도 자명합니다. 투자 이상의 수익을 기대하는 것이 요구됩니다.1억을 투자해서 1백만 원을 번다고 가정했을 때, 5억을 투자해 5백만 원을 번다고 제시하면 그 누구도 5억을 투자하지 않습니다. 5억을 투자하게 되면 1천이든 2천이든 리스크에 대한 기대수익이 커져야 하는 것은 당연한 것입니다. 즉 적절한 투자라는 것은 리스크 관리까지도 포함되는 개념인 것입니다.
리모델링을 통해 무엇을 추구할 것인지에 대한 논의는 너무도 자명합니다. 투자 이상의 수익을 기대하는 것이 요구됩니다.
2011년을 전후로 하여 금융감독원의 행정지침으로 인해 향락업종에 대한 대출제한이 심하다 싶을 정도로 정석으로 적용되고 있습니다.1금융권에서는 그나마 국민은행이나 수협 정도에서 탁상감정 기준 맥시멈 40-50% 정도의 대출집행이 거의 유일하다 싶을 정도로 담보대출이 제한되고 있습니다.한때 탁상감정의 100% 이상이라는 말이 언제의 얘기일까 싶을 정도로 말입니다.
통상 4년 주기로 리모델링을 해줘야 경쟁력을 유지할 수 있는 순수한 ‘시설투자’ 사업인 숙박사업으로서는 한 여름인 지금 역설적이게도 너무도 추운 겨울입니다.그렇기에 이러한 시기에 변화를 모색하지 못하는 숙박업자, 모텔업자는 자연도태될 것입니다. 상대적으로 저렴하면서도 혁신적인 변화를 꿈꿀 수 있어야 합니다.
남의 재산일 뿐이라면 강 건너 불보는 것 마냥 즐거울지 몰라도, 내 재산을 지키는 당사자의 입장에서라면 단순한 시설투자에만 매몰되어서는 안 되는 것입니다. 다변화 되는 숙박업의 틈새를 찾아 자본투하식의 인테리어 경쟁이 아닌, 콘텐츠의 다양화를 통해 새로이 형성되는 고객층을 위한 고객이 진정으로 요구하는 방향의 투자로의 적극적인 변화의 모색이 필요한 시기인 것입니다. 더 이상 남녀라는 아베크족만이 숙박업의 고객이라는 등식은 깨어져야 합니다.
옆집과는 다른 고객, 옆집보다 확대된 다수의 고객을 위한 숙박업소로의 새로운 변화가 모색되어야 할 것입니다. 새로운 고객을 위한 새로운 방식의 시설투자가 도리어 투자비용을 절감시키고, 투자대비수익을 극대화 하는 대안이 될 수 있는 것입니다.
고 상 진
공간이노베이션(주)
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