시설변화를 하지 않아 죽어가던 노후시설의 모텔을 저렴한 가격에 매입하여 리모델링을 이루어 매출도 올리고 매매가치도 상승시켜 단기간 내에 상당한 투자차익을 실현하는 경우가 늘어나고 있다. 이제는 매입을 통해 브랜드화를 이뤄 매출을 올리는 식의 전문 경영 방식에 관심을 가질 때이다. <편집자주>
오늘 아침(2015년 1월 7일) ‘두바이유가가 배럴당 48,08달러로 50달러 선 붕괴’ 라는 문자가 핸드폰에 전송됐다. 2009년 4월 이후 최저라고 한다. 국제유가하락이라면 생산원가가 감소하고 상품가격이 하락하여 반값상품을 만날 수 있으니 반길 일 일텐데, 왜? 시장은 증시하락이라는 반응을 보이는 것일까? 2014년 6월에 배럴당 111달러까지 올라갔던 유가가 40.08달러(2015년 1월 7일 기준)까지 떨어진 것이다. 이런 유가하락은 더 이어질 가능성이 크다고 한다. 이는 원유최대소비국인 중국의 경제성장 둔화와 미국의 셰일가스 생산증가로 공급이 늘었기 때문이라고 한다.
유가급락에 따라 러시아 등 일부 신흥국이 경제위기를 겪을 가능성이 커지고 있다. 이는 세계소비수요위축을 불러와 글로벌 경제에 디플레이션 압력을 높일 것이라는 전망이다. 이런 디플레이션 압력전망이 증시 약세하락현상으로 출발하며 금융시장에 반영되어 연초부터 소비자의 소비심리와 기업의 설비투자심리를 위축시키지 않을까 우려된다.
소비위축의 조짐은 지난해 12월 연말 모텔의 영업 부진에서 실제로 나타났다. 예년과는 달리 도심 속 번화한 상권 내 소재한 모텔들도 기대만큼 큰 매출을 달성하지 못했다고 한다.
모텔 경영의 방법에 따라 가치 달라져…
디플레이션이 뭐길래? 그토록 소비심리, 투자심리를 위축시킨다는 것일까?디플레이션은 경제 전반적으로 상품과 서비스가격이 지속적으로 하락하는 현상이다. 인플레이션은 물가가 지속적으로 오르는 현상이고, 디플레이션은 반대로 지속적으로 물가가 내리는 현상이다. 1990대 이후 세계경제는 고속성장과 긴축완화에 따른 인플레이션에 시달려 왔다. 물가가 상승하여 상대적으로 화폐가치가 하락하는 것이다. 이런 시기에는 상품이나 부동산등 현물을 가지고 있는 것이 유리하다. 반대로 디플레이션은 물가하락으로 화폐가치가 상승하는 것으로 현물보다는 현금을 소유하는 것이 유리하다고 한다. 그러나 디플레이션의 원인이 무엇인가에 따라 경제의 성장잠재력은 달라진다고 한다.
1997년 IMF의 경제위기에서도 살아남았던 모텔이란 상품이 왜? 최근에는 이런 경제상황에 민감하게 작용하는 민초가 되었을까? 모텔이란 상품은 경제가 어려워지면 어려운대로, 경제가 좋아지면 좋아지는 대로 수익성에 큰 영향을 받지 않는 특이한 업종이었다. 적어도 2004년 상반기까지는 그랬다. 2005년 상반기 이후 모텔은 무한변신을 시작했다.
모텔이 무한변신을 거듭하며 대외적인 이미지쇄신에 성공하고, 외형적으로도 투자규모가 커졌지만 아직은 주먹구구식의 운영을 벗어나지 못하고 있다. 모텔은 이제 그 간의 무한변신만큼 무한경쟁을 해야 하는 경영이란 도전에 임박했다. 모텔을 어떻게 경영하느냐에 따라서 해당 모텔의 가치는 달라진다. 모텔투자에서도 ‘임대투자냐, 매매투자냐’ 를 지속적으로 고민하게 하고 있다.
전문적 경영만이 살아남는 길…
모텔의 건전화로 숙박소비자의 이용행태가 달라졌으며, 모텔의 운영방식도 다양해지고 있다. 모텔의 게스트하우스형 운영, 리조트형 운영, 펜션형 운영, 비즈니스호텔형 운영, 러브호텔형 운영 등 운영방식에서 색깔을 달리하고 있다. 모텔은 다양한 숙박업 장르와 부딪치고 경쟁하며 살아남고 있다.
모텔창업, 모텔투자, 모텔운영에도 상권과 경영이론이란 생소한 단어를 떠올려야 한다. 과거와는 달리 모텔도 ‘매일만실’ 이라는 단어를 떠올리는 것이 점점 어려워지고 있다. 경영이라는 시스템이 도입되어야 매일 만실을 실현할 수 있다. 경쟁에서 이겨야 매일만실, 또는 숙박률이 양호한 숙박업소인 내 모텔을 운영할 수 있게 되었다.
2015년 세계경제의 불확실성 속에서 상품가치하락이라는 디플레이션의 상황은 모텔이란 객실숙박상품의 요금경쟁을 유발하게 될 것이다.시설경쟁과 서비스경쟁으로 객실숙박상품의 가격을 유지하며 가치경쟁을 하던 모텔들도 숙박업소가 과잉 공급되고 있는 상황 속에서 상품가격의 요금할인경쟁을 하지 않을 수 없게 되었다. 그나마 다행인 것은 모텔이란 상품에서 가장 큰 지출이었던 인건비와 냉·난방비용이 유가하락으로 인해 지출이 감소내지 현재 상황을 유지할 수는 있을 것이란 전망이다. 금리 또한 하락내지는 현상유지가 전망되고 있다. 당분간은 대출이자에 대한 부담은 적어질 것이다.
모텔이란 상품은 한 번 신축해서 영업을 시작하면 다년간 새로이 상품을 개발하지 않더라도 약간의 시설개선과 서비스제공으로 숙박상품을 판매하여 매출을 올리며 수익을 창출할 수 있다. 모텔은 다른 업종에 비하여 아직까지는 투자수익률이 높고, 투자리스크가 적은 경쟁력이 큰 창업상품이다.부동산상품 중에서 모텔부동산은 부동산가치만큼 개별 영업 가치를 인정받는 능동적수익형부동산이기도 하다. 개별적인 경영능력에 따라 한계매출달성이 달라지고 그에 따른 수익률차이가 부동산가치이상으로 개별매매가치가 다르게 형성되기도 한다.주거용부동산시장에서 매매시장보다는 임대시장이 활성화되어 있다. 그런 와중에도 최근 3-4년 사이에 임대에서 매매로 주택을 구입한 투자자 중에 상당한 투자차액을 챙긴 사례가 늘고 있다.
국지적이기는 하지만 일부 주택시장에서는 웃돈이 붙는 등 분양의 과열현상도 나타나고 있다.
모텔부동산투자에서도 단순한 매매직영시장에서 임대수익형 투자로 투자패턴이 다양해지고 있으며, 임대투자보다는 매매투자로 한 몫을 챙긴 투자자들이 속속 등장하고 있다.
시설변화를 하지 않아 죽어가던 노후시설의 모텔을 저렴한 가격에 매입하여 리모델링을 이루어 매출도 올리고 매매가치도 상승시켜 단기간 내에 상당한 투자차익을 실현하였다. 매입으로 투자하여 브랜드화를 이루어 성공적인 숙박업투자를 이어가고 있기도 하다.
임대투자로 모텔창업아이템을 실현하는 것이 바람직
모텔이란 숙박업상품에서 월세가 4000-5000만원으로 형성되는 것은 이제 일반적인 시세다. 소유자는 현금 25억원 투자와 60억원의 대출이자로 2500여만원을 지불하고도 월 1500-2500만원의 수익을 달성한다. 4년여 전, 투자시 90억원 상품이 현재 110억원을 호가하고 있다.
실제 현 매매거래가액은 100억원 정도로 추정되는 상품이다. 그래도 4년여 만에 부동산가치상승은 10억원에 육박한다. 세금을 낸다하더라도 임대수익과 매매차익을 달성한 모텔부동산 투자다. 직영을 했다면 월매출 1억3-4000만원을 달성했을 것이다. 월지출 5000여만원에 이자 2500-3000여만원, 통상적인 세금 등을 고려하더라도 월순익 5000여만원을 챙길 수 있었을 것이다.
현금 20여억원을 가지고 있어도 ‘매매투자는 싫어요’ 하는 임대 선호형 투자자도 있다. 임대만 몇 개를 운영한다. 투자리스크는 매매투자보다 적다. 임대투자로 운영하면서 월세를 지불하며, 매장마다 보증금 5억원 이상을 투자하여 월순익 1000만 원 이상을 달성하기도 한다. 그러나 임대시장에서 공급이 적거나 임대조건이 상향조정되는 경우가 많아 임대 투자시에도 투자금에 대한 리스크를 감내하지 않는다면 시설경쟁력을 잃게 되어 운영하는 동안에 수익률을 보장할 수 없는 경우도 종종 발생하고 있다.
임대투자로 한 곳에서 상당한 수익률을 달성하였다 치더라도 임대기간 종료 후에 좋은 조건의 또 다른 매물을 찾지 못한다며 장기간 허송세월을 보내게 된다. 또한 임대매물을 찾아서 운영을 한다 해도 매출이 예전 같지 않아 수익률 저조로 낭패를 보는 경우도 있다.
장기간 임대투자로 모텔을 운영하여 높은 수익을 달성한 투자자 중에는 매매투자로 전환하려는 사례가 늘고 있다. 대전의 K씨는 6억원의 모텔임대투자로 4년여를 임차운영하면서 월순익 1500-2000여 만원의 수익을 달성하였다. 그러나 자신이 임대운영을 하던 모텔부동산의 가치는 처음 임대시 매매가액 28억원 내외였으나 4년 이 지난 후 해당모텔을 매입하고자할 때 매매가액은 33억 원으로 상승해 있었다. 임차인이 해당모텔을 잘 운영해준 결과이기도하고, 주변 지역개발로 해당 모텔부동산의 가치가 4년 전보다 약 4-5억원 정도의 가치가 상승한 것이다. 결국 해당모텔의 임차투자자는 인근의 다른 모텔을 매입하여 성공적으로 운영 중이다.
부동산가치상승의 전망이 밝은 지역에서는 매매투자로, 부동산가치상승기대가 적거나 가용자금이 적은 투자자의 경우에는 임대투자로 모텔창업아이템을 실현하는 것이 바람직하다.투자가용자금이 적거나 모텔운영경험이 적은 투자자는 매매투자보다는 임대투자로 투자리스크를 줄이는 것도 거품투자의 낭패에서 벗어날 수 있는 투자방법이다.
배후지역 내 주거단지가 크고, 상주인구가 많은 지역에서는 임대투자보다는 매매투자로 시설변화와 개별운영능력발휘로 한계매출을 올리면서도 모텔부동산의 영업가치상승으로 매매차익도 노릴 수도 있다. 임대투자와 매매투자는 지역적인 선택도 있지만, 시기적인 선택도 중요하다. 확정된 지역개발계획이 있는 곳에서는 임대투자보다는 매매투자가 유리하다. 반대로 일시적인 유동인구에 의한 숙박수요의 증가가 기대되는 지역에서는 임대투자가 유리하다. 또 안정적인 경제활동과 생활권을 갖기 위해서는 매매투자로 내 모텔에 시설투자하며, 운영능력을 발휘하려는 것도 바람직한 모텔부동산 투자라고 보여 진다.
최근 모텔의 매출대비 임대조건은 서울 수도권역보다는 지방 중소도시에서 좋은 매물이 나타나며, 매매투자에서도 지방중소도시에서 매출대비 수익률이 좋은 저렴한 매물이 노출되기도 한다. 충남의 모처에는 월매출 6500-7500여만원 이상을 지속적으로 달성하면서 대지가 1000㎡(330여평), 5층, 객실 35실로 매매가액이 30억원, 융자금액이 18억원으로 현금투자금액 12억원에 월순익 3500여만원을 달성하는 매물이 나오기도 한다. 서울 강남소재 객실 42실로 월매출 1억3000만 원대를 달성하는 신축모텔이 주변시세 100억 원대 이상 시세에서 90억원대로 저렴하게 급매물로 노출된 경우도 있다,
주변에 모텔들의 임대조건이 보증금 5-10억원, 월세 4000-6000만 원대에 형성되는 것으로 보면 대출 70억원 내외를 발생할 수 있어서 임대보다는 투자가용금액 있다면 매입투자가 유리한 물건이다. 서울 강남 중심지역세권 소재 객실 35실로 부동산매매가액이 200억원을 호가하는 모텔매물이 1층 커피전문점을 포함(예상임대조건 보증금 2억/월세1300만원 예상)으로 보증금 15억, 월세 5000만원에 임대조건이 있다. 이런 경우에는 월매출 1억4천만원 대를 예상하고 있어 이런 경우에는 임대투자로 운영해보는 것이 바람직하다고 보여 진다.
최근에는 임대수익형부동산으로서의 모텔부동산투자문의가 늘고 있다. 이는 모텔부동산을 직영으로만 바라보며 투자하던 시각차를 느끼게 한다. 얼마 전 한 모텔부동산 투자 상담 전화가 왔다. 현금 4억으로 무조건 매입투자로 모텔 매물을 알아봐 달라고 했다. 매매투자하기에는 가용금액이 너무 적다고 하였으나 어쨌건 임대는 싫다고 한다. 또 한 명의 투자 상담은 현금 15억원 내외를 가지고 있는데, 모텔 몇 개를 임대 운영하고자 한다며 무조건 임대물건만 소개해달라고 했다. 개인적인 투자성향과 최근의 경제상황, 부동산시장상황을 어떻게 바라보느냐에 따라 어떤 이는 ‘임대만 해요?’ 라고 하고, 어떤 이는 ‘임대는 안 해요?’ 라고 한다.
그래도 차이는 있다. 몇 년 후에 임대투자자는 또 다른 임대물건을 잘 만나야 그 간에 임대운영하면서 수익으로 달성한 결실을 잘 보전할 수 있다. 매매투자자는 시설관리를 잘해 부동산가치를 상승시키고, 운영능력을 발휘하여 영업수익도 높인다면 부동산투자가치와 영업가치의 상승으로 안정적인 모텔운영은 물론, 모텔부동산가치 외에 영업가치까지를 인정받으며 상당한 부동산투자차익을 달성할 수도 있을 것이다.
선택은 ‘임대만 해요? 임대는 안 해요?’
이 길 원
모텔사랑(www.motelsarang.com)대표
TEL. 02-889-3800