이길원 모텔사랑 대표
기록적인 폭우로 인한 일부 숙박업소 바가지요금 문제, 예상치 못한 코로나19 장기화 등이 숙박업소 운영에 직간접적인 영향을 주고 있다. 어디서는 폐업을 결정하지만 또 누군가는 확장을 시도한다. 지금 양극화는 더욱 심화돼 변화를 택한 관광호텔과 일반 숙박업소, 펜션 등에선 독창적 트렌드가 빛을 발하고 있다. 그렇다면 지금이 숙박업소 투자 적기인 것일까? 그 물음에 답을 찾아보자.
단독모텔? 복합상가모텔?
모텔투자시 땅을 깔고 앉은 단독모텔만을 투자 고려할 것인가? 아니면 단독모텔의 규모보다 작은 복합상가모텔에 투자할 것인가? 여러모로 땅을 깔고 앉은 단독모텔에 투자하는 것이 제일 바람직한 선택이라고 볼 순 있겠지만, 한편으로 외곽 계획관리지역 내 모텔에 투자해 시설이 노후화되면서 낭패를 본 단독모텔 투자의 실패사례처럼 그리 전망이 밝지않다. 이유는 숙박상권 변화에 신속하게 용도전환가치를 인정받지 못했기 때문이다. 반면에 신도시 개발이 이루어지고 있는 도심형 복합상가 내 모텔 중에선, 단독모텔 투자보다 적은 자금으로 자본이득보다 영업이득 실현으로 성공 투자를 이뤄낸 사례가 종종 나오고 있다. 특히 수도권이 두드러지는데 하남시, 한강신도시, 향남신도시, 동탄신도시 등 도심상권에서 복합상가모텔이 영업매출 경쟁력을 발휘하며 기염을 토하고 있다. 단독모텔로는 인천시 소재의 G모텔이 월매출 2억원 이상을 달성하며 단독모텔 투자의 성공사례를 보여주고 있다. 자본이득과 영업이득, 둘 다 맛보고 있다.
단독모텔의 투자는 희소성, 넓은 땅, 위치의 이점, 시설의 특별한 콘셉트로 경쟁력을 확보해야 하며 자본력이 있어야 한다. 시설이 노후화돼도 땅의 부동산가치나 용도전환가치로 영업이득 실현 후 자본이득까지 실현할 수 있는 이점이 있다. 복합상가모텔의 경우에는 매출이 높으면 자본이득까지 실현하지만 용도전환가치의 실현이 쉽지 않으며 주변상권이 크게 활성화되지 못한다면 시설이 노후화될 때 자본이득을 실현하는 것이 쉽지 않다. 그러나 복합상가모텔이라도 주변에 단독모텔이 공급될 부지가 없다면 노후화 시설 리모델링 통해 지속적인 매출 경쟁력을 높이고 있다. 인천시 소재 소래포구역 인근이나 경기도 성남시 분당의 야탑이나 하남시 미사역세권, 천안시 불당지구 내 복합상가모텔 등 유흥상권 내 복합상가모텔들이 어렴풋이 영업매출 경쟁력을 발휘하며 시설 리모델링과 콘셉트 변화로 영업이득을 지속적으로 실현하고 있다.
단독모텔과 복합상가모텔 투자의 선택은 숙박상권과 용도전환가치, 주변에 부지를 활용한 숙박업허가가 쉽지 않은 지역에서 희소성의 가치로 기준을 삼아 투자선택을 고려해야 할 것이다.
똑같은 모텔인데, 내 모텔은 왜?
모텔의 군집지역에서 어떤 모텔은 매출이 높아 잘난 척하고, 어떤 모텔은 매출이 없어 경영에 허덕이고 있는 것일까? 모텔운영에도 영업 및 전략이 있다. 콘셉트도 중요하지만 어떻게 고객서비스를 실천하느냐에 따라 영업경쟁력이 발휘되기도 하고 도태되기도 한다. 그 중심에는 한 사람이 있다. 내 모텔을 살려주는 사람은 나도 필요하지만 더 중요한 것은 모텔운영에 능력을 가진 한 사람이 내 모텔을 살려주는 능력을 발휘해준다.
같은 지역이라도 어떤 사람이 운영하느냐에 따라 내 모텔이 영업력을 발휘하며 주변에 기염을 토하기도 하고, 리모델링을 완성한 시설일지라도 누가 운영하느냐에 따라 그 시설의 가치를 활용하지 못하고 고객에게 불만만 쌓이며 모텔운영에 어려움을 겪기도 한다. 이런 상황에서 능력을 가진 한 사람이 투입돼 모텔의 영업력이 발휘되고 모텔투자 경영에 재미가 생기는 사례가 생겨난다.
같은 지역, 같은 시설이라도 어떤 모텔은 모텔운영이 재미있고, 어떤 모텔은 버리고 싶어 한다. 내 모텔은 어떤 상황인지 심각하게 살펴볼 일이다. 남들은 이제 모텔투자할 때라고 모텔투자를 고려하고 있다는 것을 살펴보자.
모텔은 소비자산? 생산자산?
코로나19에 따른 글로벌 경제위기, 인프레이션 발생 우려에 많은 모텔숙박업주들이 ‘모텔을 지속적으로 운영해야 할 것인가? 버려야 할 것인가?’를 고민하고 있다. 최근엔 리모델링 완성 후 매출이 상승했음에도 금리의 급격한 상승으로 이자 부담이 커지고 있다. 그렇다 보니 매출과는 상관없이 미래에 대한 두려움으로 시설이 노후화되기 전, 운영하던 모텔을 정리하고 다른 업종으로 갈아타려는 움직임이 나타나고 있다. 전국의 많은 모텔업주들이 모텔을 팔고 싶어 한다. 또 많은 모텔투자 경험이 있는 사람들이 모텔투자에 관심을 가지고 있으며 호시탐탐 투가가치가 있는 모텔을 찾아 전국을 누비고 있다.
과연 모텔은, 숙박업부동산은 소비자산인가? 생산자산인가? 시설경쟁력이 있으며 영업매출이 어느 정도 달성하는 모텔이라면 생산자산임에 틀림이 없다. 그러나 시설이 노후화되고 매출도 적으며, 위치의 이점도 신통치 않은 모텔이라면 가지고 있는 것이 곧 자동차처럼 가치가 하락하는 내 자산을 갈아먹는 소비자산이 될 수 있다. 내 모텔을 운영하면서 매일, 매달 수익이 발생하는 현금 유동성의 가치 실형으로 보면, 생산자산임에 틀림이 없다. 그러나 내가 내 모텔을 등한시하고 회피하며 사랑하지 않으면 생산자산으로 확실한 상품일지라도 지속적으로 내 자산을 갈아먹는 소비자산으로 타락할 수 있다는 것을 인식하고 생산자산으로서의 자산가치를 지속적으로 유지, 상승시킬 영업경쟁력 발휘를 위해 일신혁신해야 할 것이다.
어차피 모텔을 운영할 거라면 최고로!
모텔투자에 관심이 있다면? 지금 내 모텔을 잘 운영하고 있다면, 새로운 콘셉트의 모텔을 운영하고자 한다면 생각을 바꾸는 것에 그치지 말고 바로 실천, 실행해야 할 것이다. 어차피 모텔을 운영할 거라면 내 모텔이 해당 지역에서, 아니 전국적으로 바람을 일으킬 수 있는 모텔을 만들고 운영해보자. 내일의 모텔 재벌을 꿈꾸며.
