[이길원] 모텔중개, 철새들이 떠날 때 됐다?

모텔이 수익형부동산으로서 부동산 시장에서 많은 인기를 끌면서 2008년 이후로 모텔중개를 전문으로 하는 중개업자들이 큰 폭으로 늘어났다. 그러나 이들 가운데는 어설픈 지식과 정보력으로 중개활동을 하는 중개업자들이 더러 있어 애꿎은 모텔투자자들이 낭패를 보고 있다. 그러나 지속적인 경기침체로 정부가 주거용부동산시장 거래활성화에 앞장서면서 철새처럼 모텔중개시장에 뛰어 들었던 중개업자들이 모텔부동산시장을 떠나게 될 것으로 보인다. <편집자주>

필자는 며칠 전, 한 일간지에서 ‘부동산 시장 붕괴가 지역경제와 서민의 생존을 위협하고 있습니다. 국회는 중개시장 정상화 법안을 조속히 처리하고 SOC투자를 확대하여야 합니다’ 라는 요지의 호소문을 볼 수 있었다. 내용인 즉슨 각종 규제와 주택거래 절벽으로 하우스푸어와 렌트푸어가 양산되고 있으며, 부동산 시장 장기 침체로 산업생산성이 하락되면서 건설경기침체로 이어져 지역경제에 직접적인 악영향을 미치고 있다는 것. 따라서 호소문을 낸 1,000만 건설관련 산업 종사자 및 가족일동은 주택시장 정상화와 부동산시장 정상화를 위한 법안을 국회에서 반드시 조속히 처리하여 줄 것을 호소하고 있었다.

현재 세종시 등 일부 지역에서 국지적으로 주거용부동산거래가 이루어지고 있는 것 외에는 전국 대부분의 주거용부동산 매매거래시장에서 매매거래 절벽현상이 나타나고 있다. 그나마 원룸, 도시형생활주택 등 월세수입이 발생하는 소형주택시장이 거래 명맥을 유지하고 있다.때문에 오피스텔, 원룸, 도시형생활주택 등 수익형부동산을 전문으로 중개하는 부동산 중개업소들은 일거리가 있지만, 아파트나 토지부동산을 전문으로 하는 중개업소들은 경영에 많은 어려움을 겪고 있는 실정이다.

대부분의 부동산 중개업소는 그동안 주거용부동산 위주의 중개활동으로 매출을 발생시켰지만 주거용부동산 거래만으로는 중개업소를 운영하는 것이 어려워 월세수익이 발생하는 수익형부동산 상품 중개거래에 매달리고 있다.

특히, 2008년 이후 장기적인 경기침체로 퇴직 후 재취업이 어려워지자 부동산 중개업을 선택하는 일시적 미취업자들이 많아졌다. 사업에 실패하고, 취업은 안 되고, 큰 자본은 없고, 경쟁력 있는 특별한 기술도 없는 사람들이 부동산 중개로 한 몫 잡을 수 있다는 생각에서 부동산 중개업을 손쉬운 업종이라고 생각한 것이다. 그러나 현실에서는 원룸, 고시원, 점포, 빌딩 등 상업용 부동산 중개활동으로 기본적인 사회생활을 영위할 수 있는 수입을 얻는 것은 쉽지만은 않다.

기존 중개업자와 이 같은 초보중개업자들은 주거용부동산 매매거래절벽으로 경영에 어려움을 겪고 있는 상황에서 수익형부동산 매매거래시장에 뛰어 들며 수익형부동산 거래시장을 활성화시키고 있다.

2008년 이후 장기경기침체가 지속되면서 빌딩, 점포, 원룸 등 수익형부동산 거래를 하는 중개업 종사자들은 더욱 증가하였다. 모텔이라는 수익형부동산 상품도 이들에게는 당연히 거래하고 싶은 장르였다. 그래서인지 몇 년 사이 모텔전문부동산의 숫자는 급속도로 증가하였고, 너도나도 모텔을 중개하려고 모텔 주변을 서성이고 있다.

이렇듯 모텔투자에 대한 관심이 점점 높아지면서 모텔거래가 부동산 매출과 거래가치를 향상시키는 효자 노릇을 톡톡히 하면서 많은 중개업종사자들이 모텔부동산중개업에 뛰어들었고 모텔에 대한 인식도 변화하게 되었다. 그러나 모텔부동산 중개자 모두가 모텔거래를 할 수 있는 것은 아니다.

A중개업자는 최근 1년 동안 모텔거래를 단 한건도 성사시키지 못하게 되자 심각한 고민에 빠졌다. 모텔부동산중개활동을 이대로 계속해야 하는지 말이다. 이 중개업자에 따르면 지나고 보니 모텔투자자만 좋은 일을 시켰다고 한다. 발로 뛰어 얻은 정보를 모두 알려주었는데 정작 모텔거래는 성사되지 않았고 임장(臨場)활동에 많은 비용이 들어 경제적인 어려움을 겪고 있다는것이다.

현재 전국에는 약 3만여 개의 모텔이 분포되어 있다. 모텔전문중개인도 전국적으로 분포되어있는 모텔을 사전 조사하는 일은 쉽지 않다. 각 지역마다 모텔전문부동산이 존재하지만 주변지역 모텔들도 함께 다뤄야하기 때문에 중개활동구역이 겹쳐 경쟁이 불가피하다. 때문에 모텔전문중개활동은 쉽지 않다.

혼자서 모텔전문중개활동하는 일은 더욱 쉬운 일이 아니다. 가장 먼저 정보력에서 경쟁력을 잃게 된다. 모텔은 일정지역에 군집되어있는 주거용부동산상품과는 달리 넓은 지역에 분포되어 있기 때문에 각 지역 모텔들을 일일이 사전 조사하기란 쉽지 않다. 또한 각각의 모텔들마다 상품가치가 다른 것도 모텔전문중개활동이 어려운 이유다.

모텔투자자 입장에서는 모텔전문부동산중개인을 통하면 많은 정보를 얻을 수 있어 좋지만, 한편으로는 너도나도 모텔중개전문부동산이라고 외쳐대니 어느 부동산을 믿어야할지 고민을 하게 된다. 실제로 많은 수의 모텔전문중개업자가 활동하고 있는 부동산시장에는 믿지 못할 중개업자도 더러 있다. 전문지식 없이 어설픈 지식과 정보력으로 중개활동을 하는 중개업자로 인해 낭패를 보는 투자자들이 한 둘이 아니다.

사방천지에 모텔전문중개업자가 활개를 치던 시기는 이미 지나고 있다. 몇 년간 한 건의 모텔중개도 이루지 못한 중개업자들은 지나간 시간이 아까워 어떻게든 한 건이라도 성사시키고 그만 두려고 마냥 시간을 보내고 있다. 이렇듯 소위 ‘먹튀’ 중개업자들은 올 하반기부터는 서서히 다른 업종으로 이직해야할 것으로 보인다.

그 이유는 여러 가지다. 모텔부동산가격이 상대적으로 많이 상승하였고 모텔전문이라고 주장하는 중개업자가 너무 많다. 임장활동을 하지 않는 중개업자들은 어쩌다 한 건의 거래는 성사시킬 수 있지만 전문성이 결여되어 모텔전문중개업자로서 인정받지 못하기 때문이다.또한, 모텔에 관한 정보가 많이 노출돼 모텔투자자들의 지식 정보수준이 높아졌기 때문에 전문지식 없이 모텔을 중개한다는 것은 매우 어렵고, 모텔경영자들 간에 정보교류가 활발해 부동산시장에서 모텔중개업자의 활동영역이 작아지고 있기 때문이다.

주거용부동산시장의 거래활성화를 위해 정부, 국회, 각계 전문가들이 다각도로 고민을 하고 있어 향후 주거용부동산시장의 거래는 활성화 될 것으로 보인다. 때문에 철새처럼 모텔중개시장에 뛰어 들었던 먹튀 중개업자들은 점차 모텔중개시장에서 주거, 상업용 부동산시장으로 이동하게 될 것이다.

2004년 성매매방지 특별법 시행이후 많은 모텔들이 과도한 대출부담과 매출하락으로 경영에 어려움을 겪으면서 경매시장에 노출될 때도 철새 모텔중개업자들은 모텔시장을 한 동안 떠났었다.

모텔의 부동산가치는 이미 투자금액대비 수익률을 뛰어넘는 매매거래호가를 형성하고 있으므로 투자자들은 모텔에 대한 실질적인 전문가를 만나서 투자를 의논하게 될 것으로 보여 ‘먹튀’ 중개업자들의 중개활동영역이 더 협소해질 것이며, 모텔시장은 너무 방대하고 영역이 넓어 국지적인 중개활동을 하는 중개업자는 정보력에서 경쟁력을 잃고 말게 될 것이다.

결국 지역전문모텔중개업자나 실질적인 모텔관련 정보력과 투자정보력을 갖춘 중개업자만이 꾸준히 모텔중개시장을 지킬 것으로 보인다.

당신은 당신이 투자 또는 경영하고 있는 모텔이 지속적인 경쟁력을 갖추고 있는 모텔인가 고민해야 한다. 그렇게 해야만 당신이 소유한 모텔이 지속적으로 경쟁력을 갖출 수 있는 수익형부동산의 꽃이 될 수 있을 것이다.