변신의 귀재 모텔이 건전성을 바탕으로 재미있고, 소통할 수 있는 공간으로 변신하며 창조적인 독특한 시설투자와 영업 전략을 시도한다면 죽어가던 지역경제를 발전시킬 수 있는 경쟁력 아이템으로 투자자의 관심이 더 커질 수 있을 것이다. <편집자주>
현금 2~3억 원으로 월 매출 3,000~5,000만 원대의 모텔을 융자금을 많이 발생시킨다면 급매물의 모텔의 경우 현금 2~3억 원의 취·등록세에 중개수수료, 약간의 시설교체투자비만으로도 내 모텔을 마련할 수 있다. 어떤 급매물은 경매물건보다도 좋은 조건에 매입할 수 있다.
다만, 아주 드문 일일뿐더러 단돈 2~3억만 가지고 매입하는 것은 아주 위험한 일이기도 하다. 그러나 이미 7~8억 원 내외의 투자자금이 있는 투자자가 4~5억여원은 1~2년 이내에 확보될 자금으로 현재 우선 매입을 원할 때 이런 급매물에 투자가 가능하다.
대전의 R모텔은 매매가 18억 원에서 16억 원으로 조정이 가능하며, 융자금은 13억 원, 월매출은 3,300~3,500만원 달성 중이고 객실은 29실이다. 최근 리모델링을 완성하고 운영중인 모텔로 사정상 매매를 원하고 있어 직영시 현금 4억원 내외 투자로도 내 모텔을 운영할 수 있다. 임대수익형부동산으로 투자시에는 보증금 2~3억원, 월차임 1,000~1,100만원으로 책정 임대가 가능하다. 현금 2억원의 투자로 월 이자금액 700여만원을 지불하고 당분간 월수익 300~400만원 달성할 수도 있다. 다만 여유자금으로 2억원 내외의 자금을 확보 가능해야 임대수익형모텔부동산 투자의 여유를 누릴 수 있다.
또 종로 소재의 Y호텔의 경우 매매가 95억원에 월매출 1억~1억2,000만원을 달성하고 있다. 현재의 융자금은 제1금융권에서 50억원 내외지만, 매매시 융자금은 매매가액의 80%까지 가능하다고 한다. 현금 20억원 내외로 100억대의 가치를 가진 수익형모텔부동산을 소유할 수 있게 되는 것이다.
이 밖에도 인천 소재의 P호텔은 매매가액 160억, 대출 100억의 호텔이며, 월매출은 2억5천만원 내외를 달성하고 있다고 한다. 현금 70억원으로 객실 70실 내외의 관광호텔에 투자할 수 있다. 매매호가를 보면 내 것을 만들 수 없는 물건 중에는 융자금을 알고 나면 내 모텔, 내 호텔로 만들 수 있는 매물들이 종종 있다. 대신 이런 매물들은 통상적인 가치보다는 급매물에 가까워야 하며 투자자도 현재 매입비용 외에 일정 기간 이후 추가적인 자금 소요시 이를 맞출 수 있어야 한다. 수익형부동산에서 대출금은 투자 및 수익률 분석에 중요한 요인으로 작용한다. 대출금에 부담을 월매출에 의한 수익률로 상쇄할 수 있으며 부동산가치 및 영업가치가 상승할 수 있는 여력을 가지고 있기 때문이다.
증가하는 외국인 관광객의 숙박수요에 비해 객실의 공급이 열악한 상황을 해결하기 위해 서울 수도권과 제주도 등 외국인 관광객 수요가 급증하는 지역을 우선으로 관광호텔 개발이 한창이며, 이 같은 변화의 원인으로 관광자금의 지원을 꼽고 있다.그러나 일각에서는 어느 순간 우후죽순 개발·공급되는 관광호텔의 공급과잉이 문제가 될 수 있을 것이라는 전망을 내놓기도 한다. 중저가비즈니스호텔의 외국인관광객에 의존도가 너무 크기 때문이다.
실제로 중저가비즈니스호텔의 대부분이 부대시설보다는 객실 판매 위주의 매출구조를 갖추고 있다. 객실 판매를 통한 중저가 숙박요금으로 게스트하우스와 모텔과 리조트, 레지던스, 대형호텔과 경쟁하려는 것이다. 그러나 이러한 방법은 투자금 대비 수익률이 낮아질 수 있는 요인이 될 수 있다. 객실의 차별화만으로는 모텔을 쫓아갈 수 없으며, 게스트하우스는 ‘소통’이라는 특별함 가지고 있기 때문에 단순 숙박과 비교할 수 없기 때문이다.
중저가비즈니스호텔, 살아남기 위해서는 독자적인 서비스 필요
우선 중저가비즈니스호텔은 규모면에서는 단체여행객을 받기에 적당하다. 그러다보니 외국인관광객이 줄어드는 겨울시즌인 약 4개월 동안의 비수기를 이겨내야 한다. 비수기를 이겨내기 위해서는 내국인과 외국인을 동시에 수용할 수 있는 대책이 필요하다. 그러나 외국인 관광객을 주 고객으로 받는 모텔, 호텔들은 내국인 고객이 상대적으로 적은 것이 사실이다. 개별 내국인 고객이 외국인 단체여행객의 방문으로 시설이용에 불편을 느끼기 때문이다.
그러나 이러한 현실에 낙담만하고 있다면, 매출상승을 이뤄낼 수 없을 뿐아니라 치열한 경쟁에서도 살아남 수 없다.인천의 G호텔의 경우 외국인관광객과 내국인 고객을 위한 공간을 분리해 손님을 받고 있다.
내국인을 받는 공간의 숙박시설은 무인 객실관리시스템에 의한 숙박업을 운영하고 있으며, 외국인 관광객을 받는 비즈니스호텔은 별도 동으로 시설을 갖추고 진출입로 역시 별도로 만들어 내국인과 외국인관광객이 마주치지 않도록 하는 방법으로 내·외국인 관광객을 동시에 받고 있다. 별도의 진출입로를 만들어 모텔운영과 호텔경영의 양면성을 갖고 숙박업 경영의 성공적인 영업을 하고 있는 것이다. 다른 중저가비즈니스호텔도 이러한 인식변화와 번뜩이는 아이디어로 위기를 기회로 바꾸는 노력이 필요하다.
이러한 노력을 바탕으로 한다면, 대출을 받아서라도 모텔에 투자할 것을 권하고 싶다.
또 대출이자액은 비용으로 처리되므로 대출을 많이 받을수록 현금투자액이 적어지는 것은 물론 비용으로 일부 처리도 가능하고, 투자금 대비 수익률이 좋아진다는 장점도 가지고 있다.
하지만 여기에도 조심해야 할 부분은 있다. 매출이 감소하고 상황에 어려워지면 은행은 책임지지 않는다는 것이다. 은행은 때를 맞춰 대출금을 회수하기만하면 된다. 매출감소에 의한 매매가치의 하락은 고스란히 투자자 본인이 감당해야 한다.
대출금의 발생은 잘 활용하면 약이요, 잘못 활용하면 독
과거 숙박시장의 대부분이 여관일 때에는 숙박업소에 대한 대출이 제한되기도 했다. 2000년대 들어서면서 모텔이란 숙박시설에도 대출이 가능해지면서 모텔 재벌, 모텔 거지가 탄생하게 됐다. 어떤 이는 대출금을 잘 활용하여 큰 손으로 숙박업 부자가 되었고, 어떤 이는 대출금을 활용하지 못하여 빚에 허덕이면서 숙박업거지가 되기도 했다.
다행히 숙박업은 누가 경영하고, 관리하느냐에 따라 매출액이 달라지고 수익이 달라진다. 경영 및 운영 등 영업 전략이 경쟁력인 시대인 것이다. 매출이 높고, 수익률이 높아서 영업가치가 상승하면 매매가치도 덩달아 상승한다. 매매가 17억, 융자 12억, 월매출 3,000여만원이 예상돼 보증금 3억 5천만원, 월차임 900만원 짜리로 현금 2억으로 매입한 모텔일지라도 월매출 4,000만원을 달성할 수 있다면 수익률은 월 800여만 원에서 1,500만 원대로 상승하고, 월차임은 1,500만원대로 상승할 뿐 아니라 매매가치도 19억에서 20억 대를 호가하게 된다.
모텔, 호텔, 숙박업경영에서 영업능력의 발휘는 대출금의 활용비중을 크게 한다. 그러나 운영을 잘 못 해 월매출 3,000만원 짜리가 월매출 2,000만원대로 떨어진다. 보증금은 물론 월차임도 급격하게 하락하고 수익률 또한 떨어지면서 은행에서는 대출금 회수가 들어오고 매매 호가도 15억대로 급격하게 하락할 수 있어서 모텔소유 및 경영에 어려움을 겪게 될 수도 있다.
모텔, 호텔 등 숙박업 투자에서 대출금의 활용은 운영, 경영능력의 발휘에 따라 약이 되기도, 독이 되기도 하는 것이다. 세금이 무서워 카드매출만을 줄이려고 하다가는 당장 주머니에 들어오는 현금을 많아질 수 있지만, 그런 작은 탐함이 매매가치 하락이라는 큰 손실로 이어질 수 있다.
세금은 절세를 해야지 포탈을 해서는 안 될 것이며, 대출은 많으면 많을수록 도움을 주는 것이기는 하지만 대출금 때문에 매매가치가 터무니없이 책정되는 것에 오류를 범해서는 안 된다.
모텔, 호텔 경영은 이제 사회를 발전시키는 관광산업의 동력이 되고 있으며, 숙박산업의 발전이 관광산업의 발전을 뒷받침하고 있다. 나아가 창의적인 숙박산업의 발전은 오히려 관광산업을 뒷받침하는 것에만 그치지 않고 관광산업을 이끌어가는 특별한 시설로 발돋움할 수도 있을 것으로 기대된다.
개발이 녹녹치 않았던 버려진 개발지역에서는 숙박시설들이 먼저 자리를 잡으면서 유흥시설, 먹거리 시설들이 부대시설로 생겨나고 다시 패밀리가족시설이 생겨나면서 지역발전을 주도하여 지역발전을 이끌어간 사례도 있다. 모텔이 건전화되고, 호텔이 관광산업의 기초시설로의 역할을 충실히 수행하며, 게스트하우스가 인센티브 배낭외국인관광객들에게 소통과 공감의 공간으로 자리 잡고, 펜션이 소규모 단체여행객의 특별한 체험의 소통의 공간을 마련한다면 각각의 숙박시설과 유사숙박시설의 경쟁력은 상호보완하며 지역경제 발전에 이바지하게 될 것이라고 예상한다.
더 나아가서 변신의 귀재 모텔이 건전성을 바탕으로 재미있고, 소통할 수 있는 공간으로 변신하며 창조적인 독특한 시설투자와 영업 전략을 시도한다면 죽어가던 지역경제를 발전시킬 수 있는 경쟁력 아이템으로 투자자의 관심이 더 커질 수 있을 것이다.
모텔! 운영해보면 고급시설만이 경쟁력은 아니더라.대출금의 ‘아차’ 하는 순간의 굴레와 세금 폭탄에서 벗어나기 위한 철저한 경영관리가 필요한 시점이다. 대출금이 숙박업투자와 경영에 약이 되고, 세금절세가 숙박업 경영의 수익률을 높이는데 한 몫을 다할 수 있도록 비용처리, 비용처리근거를 잘 마련하여 숙박업투자의 진정한 경제력의 맛을 느껴보시기 바란다.
이 길 원
모텔사랑(www.motelsarang.com)대표
TEL. 02-889-3800