어떻게 좀 해봐? Hurry Up!

코로나19 감염병사태에서 비롯된 사회적 거리두기 규제가 세상의 풍경을 바꿔버렸다. 대면 서비스의 매뉴얼이 비대면 서비스로 전환되면서 인터넷 기업이 급성장했다. 대면 서비스에 있어 경쟁력을 갖고 있던 기업들이 2~3년 기간 내 불확실성 기업으로 평가받고 폐업 절차 수순을 밟았다. 숙박업도 예외는 아니었다. 특급호텔을 비롯해 수많은 중저가 비스니스 호텔들이 영업을 중단했다. 그러나 플랫폼 회사는 반사이익을 톡톡히 얻었다. 자 이제, 사회는 다시 대면 서비스를 맞이할 준비를 하고 있다. 다양한 업종에서 규모, 서비스, 시설 경쟁을 시작하려 한다. 과거의 이력만을 외치기에는 시간이 없다. 서둘러서 아니 빨리 어떻게 좀 해봐야 한다. Hurry Up!

월매출 1억3,000만원 달성하던 중저가 비즈니스 호텔이 2,000만원으로 감소. 대체 왜?

경기도 천안시에 위치한 50개 객실의 한 중저가 비즈니스 호텔은 2년 전만 해도 매일 만실, 월 매출 1억5,000만원을 달성해 왔다. 숙박만으로도 1억2,000만원을 달성할 정도니 나름 성공적인 운영이었다. 그런데 지난 2019년 12월, 아니 2020년 5월부터 경험해보지 못한 성적표를 받기 시작했다. 코로나19로 호텔의 객실이 비기 시작하면서 월 매출 2,000만원 수준으로 하락했다. 매매가는 70억원에서 50억원으로 추락했다. 최근엔 45억원 수준으로 경매에 노출되고 있으니 그저 굴욕적이다. 이 호텔은 지금에서야 살고자 발버둥을 치고 있는데 이미 하락한 매출을 다시 일으켜 세우기엔 자금과 대외적 신용도, 그리고 용기가 부족하다. 대책을 세울 골든타임도 놓쳐버렸다. 코로나19 감염병 사태로 매출이 덧없이 하락할 즈음에서라도 영업전략, 시설의 차별화 전략을 세웠다면 아직은 되살아날 불꽃이 있었을 것이다. 어쩌면 주변의 숙박시설보다 더 큰 매출을 달성하며 여유를 부렸을지도 모른다. 하지만 지금은 어떻게 좀 해봐야 한다. 내가 소유한 모텔을 그냥 방치만 해서는 안된다.

월 매출 7,000만원으로 장사는 잘된다. 그런데 왜 안팔릴까?

지난 2~3년의 시간은 숙박업소가 땅의 가치로 더 높은 평가를 받아왔다. 매출로 달성하던 수익률이 끝없이 추락했기 때문이다. “매출은 상관없어요. 나는 모텔을 운영할 생각이 없어요. 부셔버릴 겁니다. 오피스텔을 신축할 겁니다. 매매가격만 조금 조정해주세요. 매출을 필요없어요” 등 그저 땅의 가치로만 평가를 받아 오고 있었다. 이러한 이미지는 불과 2~3년 만에 숙박업소가 주거용이나 상업용부동산 상품의 용도전환 가치로만 평가되는 결과를 만들어 냈다. 투자자들에게서 숙박시설은 사라지고 숙박업부동산 상품만 남았다. 오직 주거용부동산 상품이다.

올해 중순, 코로나19 감염병사태의 사회적 거리두기가 어울림의 대면 서비스 사회공간으로 변하면서 참으며 버틴 숙박업부동산이 다시 숙박시설로 재평가 받으려고 한다. 이미 무인텔이란 숙박업 장르는 많은 투자자들에게 투자관심을 받고 있다. 그럼에도 객실 26개로 월매출 7,000만원을 달성하는 무인텔, 월 수익 3,000만원 이상을 달성하는데도 매매가 45억에 거래가 쉽게 되지 않는다. 왜? 주거용부동산으로 용도전환 가능성에 대한 기대감이 적기 때문이다. 숙박업 경영으로 달성하는 월 매출, 월 수익을 주거용부동산, 상업용부동산으로 용도전환한 부동산 가치보다 미래가치에 대해 의구심을 갖고 있다. 그러나 이제는 달라지고 있다. 주거용부동산의 가치가 의심을 받기 시작하고 있다. 오히려 더 큰 월 수익을 달성하는 모텔, 호텔 숙박업의 가치가 다시 평가받으려고 한다. 매출이 높은 숙박업소, 숙박업시설이 숙박업부동산보다 더 높은 투자 관심을 받고 있다. 매출 상승의 기대와 지속성의 여부가 내 모텔, 호텔의 가치를 저울질하기 시작한다. 바로 매출이 경쟁력이다. 시설이 경쟁화되고 있다. 그래, 지금이라도 어떻게 좀 해보자! 매출이 높으면 내 모텔 안 팔아도 된다. 안 판다! 매매거래 가치가 상승한다.

한때는 인기 좋았던 모텔이야! 어떻게 좀 해봐?

한때 잘 나가던 모텔들은 그 위치, 시설, 영업의 기본적인 매력을 가지고 있다. 한 번도 영업이 잘된 적이 없던 모텔들은 여전히 갈피를 잡지 못하고 있다. 이는 숙박업을 포기해야 할지도 모른다. 아니 포기하는 것이 나을 수도 있다. 그러나 한때 잘 나갔던 모텔이라면 다시 그 매력이 발산될 가능성이 높다. 필자는 이런 영업경쟁력의 부동산을 땅의 가문의 영광이라고 어필하고 있다. 땅에도 가문이 있다. 장사가 잘되던 땅은 어느 업종이 들어서더라도 이상하리만치 장사가 잘된다. 아마도 동선의 이점, 가시설의 이점, 교통 접근성의 이점을 가지고 있을 것이다. 이런 상황이 상권이다. 숙박업에도 숙박상권이 있다. 외곽에 있어도 이상하리만치 영업력이 강한 숙박상권이 있다.

한때는 잘나가던 모텔이었다면 다시 한번 내 모텔의 강점을 살려보자. 어떻게 좀 해보자. 살기 위한 방법, 생존전략을 실행해보자. 아마도 또 다른 획기적인 아이디어를 만들어보자. SNS, 인터넷, 랜선에서 경쟁력을 만들어 보자. 어떻게 좀 해봐? 풀빌라 펜션, 골프 스크린, 루프탑, 로비 공간, 욕실 공간, 휴게 공간, 게임 공간, 스포츠 공간, 수영장의 연출로 뭔가를 만들어 호기심, 자랑거리를 만들어보자.

시작이 반이다?

엘리베이터는 들어간 문으로 다시 나오는 것이 고정화된 이미지다. 그러나 언제부턴가 모든 엘리베이터가 들어간 문으로 나오는 것은 아닌, 반대편 문 또는 옆으로 트여진 문으로 나오기도 한다. 이건 주거공간, 상업용건축물 공간의 적극적인 활용이다. 엘리베이터의 활용 가치가 달라진다. 공간활용이 달라진다. 이용이 편리해진다. 노는 공간이 적극적인 엘리베이터의 변신으로 활용가치가 큰 공간을 변했다. 건물의 가치가 달라진다. 엘리베이터 덕분에 고층 공간도 임대 수준이 높아졌다. 엘리베이터를 어디까지 이용할 수 있도록 설치하느냐에 따라 지하공간이 옥상 공간의 수익가치가 달라졌다. 이렇게 생각을 바꾸면 내 부동산, 내 모텔, 내 숙박업소의 가치가 달라진다. 어떻게 좀 해보자. 막연한 제언이 아니다. 상상하면 이루어진다고 확신한다. 그렇게 변신은 시작되고 지난 2~3년의 어려움 속에서도 새로운 대면 서비스 시기를 위해 준비한 모텔, 숙박업시설들이 이제 강력한 경쟁력을 발휘하고 있다. 매출이 달라지고, 가치가 달라지고, 남이 부러워하는 수익형부동산의 대표주자로 다시 위상을 펼치고 있다. 어떻게 좀 해보라는 것은 고민만 하지 말고, 다른 생각, 상상으로 기존 질서를 다르게 생각하여 가치를 창출해보자는 것이다. Naver quit, Do whatever you can do!