2022년, 내 모텔은 무엇을 준비해야 할까?

2022년, 내 모텔 계속 운영해야 하는 걸까? 아니 계속 운영할 수 있을까? 숙박업을 포기한다면 내 모텔은 어떻게 해야 하며, 어떤 상품으로 수익형부동산의 가치를 이어갈 수 있는 것일까? 주거용부동산으로 용도전환은 가능한 걸까? 또 다른 상품으로 용도전환하여 모텔이란 숙박업보다 더 나은 상품을 만들어 낼 수는 있는 것일까? 2022년을 시작하면서, ‘내 모텔은 무엇을 준비하고 실행해야 할까?’에 대해 고민해보고자 한다.

내 모텔 주변, 부동산 시장은?

내 모텔은 어디에 위치하고 있는가? 혹시 어디에 소재한다는 사실만 알고 있는 건 아닌가? 내 모텔의 월매출? 월지출? 세금관계? 내 모텔의 장점과 단점은? 또 주변 주거용·상업용 부동산의 매매거래동향과 매매, 임대시장, 숙박앱에만 너무 의존하며 상생의 길은 잊은 것은 아닐까? 2022년 내 모텔의 경쟁력을 위해 무엇을 준비하는지 되돌아봐야 한다. 이제 희망 고문은 그만두고 실체가 있는 준비를 해야 한다.

금리인상, 양도세 완화, 주거용부동산의 매매거래동향의 변화, 대기업의 주변지역 개발계획은 내 모텔의 자본이득 부동산 가치를 상승 여부를 확인하게 될 것이다. 주거용부동산의 수요증가는 내 모텔의 주거용부동산으로의 용도전환 가치를 높여주고, 주변 경관이나 교통의 접근성이 편리한 곳에 위치한다면 요양병원, 요양원으로 용도전환하려는 투자자가 내 모텔을 탐하게 될 것이다. 최근에는 숙박업 부지가 돌연 요양병원 부지로 변하기도 한다. 숙박업 위기의 징표이다.

주거용부동산의 폭발적인 매수수요 증가와 숙박업의 불황은 자연스럽게 내 모텔의 주거용부동산으로의 용도전환, 도심 속에 수많은 호텔·모텔들이 고민없이 숙박업을 포기하게 만들었다. 2022년에 주거용부동산의 매매거래가 활발해진다면, 주식시장이 움직인 후에 그 수익자금은 과연 어디로 향할까? 내 모텔로 향하지 않을까? 부동산·영업가치의 투자 선택을 저울질하게 될 것이다.

내 모텔의 숙박시장은?

일부지역에서는 아직도 다른 업종보다 숙박업이 경쟁력이 있다. 소형주택 주거수요가 많은 지역의 역세권 내 모텔촌에서는 다수의 모텔들이 숙박업을 포기하고 주거용부동산 상품으로 용도전환되면서 나머지 모텔들이 시설 고급화로 숙박업 경쟁력을 강화하고 있다.

지난 10여 간 숙박업시장에서 소외되어온 경기도 양주시 장흥유원지 일대의 많은 모텔들은 장기간의 숙박고객 감소로 다수의 모텔들이 휴업 또는 숙박업을 포기한 채로 방치되고 있다. 그런데, 이 험한 지역에서도 무인텔 특히, 1실1주차 카무인텔은 주변의 두려운 지친 숙박시장과는 상관없이 나 홀로 호황을 누리고 있다.

2019년 코로나19 감염병 사태의 지속으로 게스트하우스는 박살이 났다. 반면에 수세권의 모텔들은 숙박고객을 유혹하며 성업 중이다. 숙박상권, 숙박시장 경쟁력의 변화다. 영업매출로 승부수를 던지게 하고 있다.

중저가 비즈니스 호텔이 살아남기 위해서는 고객을 위한 화끈한 변신이 필요해 보인다. 작은 모텔들은 숙박요금의 경쟁에서 탈피하여 틈새시장에서 새로운 변신을 시도해야 할 때다.

자본이득과 영업이득? 영업이득을 중시하기 시작!

얼마 전, 서울 한복판에 소재하는 한 중대형 모텔이 건축업자들과의 경쟁에서 모텔숙박업을 계속 유지하려는 숙박업 투자자에게 더 높은 가치로 매매거래가 이루어졌다. 획기적인 일이다. 자본이득에만 매달리던 모텔숙박업 부동산이 숙박업을 포기하지 않고 영업이득을 추구하는 투자자에게 더 큰 변신의 기회가 주어졌다. 자본이득의 실현이 너무 올라버린 땅값으로 건축업자에게 주거용부동산으로의 용도전환가치를 극복하지 못하는 투자성을 나타내기 시작하고 있다. 건축업자가 단기적인 투자금 회수에 초점을 맞추는 것에 비하여, 장기적인 투자로 영업이득을 챙기면서 추가로 자본이득을 실현하려는 숙박업경영의 영업이득가치 중시의 징후가 보이기 시작하고 있다. 매출이 중시되고 있다.

2022년 호텔·모텔 숙박업 시장은?

2022년에도 서울 및 수도권에서는 전세시장은 강보합세, 매매시장은 강세를 보일 것이라는 부동산전문가들의 예측이다. 주거용부동산 시장의 거래는 곧 상업용부동산이나 땅, 숙박업부동산 시장으로 투자관심이 커질 것으로 보인다. 숙박업부동산의 투자는 숙박업만을 위한 투자라기보다는 꼬마빌딩을 대체하는 상품으로 다른 상업용부동산으로의 용도전환을 위한 선택으로도 투자관심이 높아질 것으로 보인다.

모텔임대수요도 다시 증가할 것이다. 숙박업의 신축이 쉽지 않다. 이런 신축의 어려움으로 호텔, 모텔숙박업의 리모델링투자가 다시 붐을 이루게 될 것이다.

모텔투자만 해야하는 걸까?

내 모텔, 꼭 숙박업만을 고집해야 할까? 숙박업부동산에 투자하면서 꼭! 숙박업을 위해서만 투자고민해야 하는 것일까? 내 모텔의 가치평가도 숙박업 운영에만 초점을 맞추는 변신만을 고집할 필요는 없다. 내 모텔의 가치는 부동산 용도의 다양성의 가치가 존재한다. 내 모텔의 용도전환의 가치와 다업종, 다목적형 임대수익형 부동산으로 더 큰 임대수익을 함께 달성할 수 있는지도 따져볼 일이다. 모텔숙박업을 포기한다면 어떤 업종이 해당 지역, 위치에서 가장 효율적인 경쟁력 있는 수익형부동산으로의 변신이 가능할지, 다양한 정보와 신호를 통해 변신의 폭을 확대해서 투자고민을 해볼 필요가 있다. 한 곳에 매달리며 그 곳에서만 승부를 걸지 말기를 바란다.

모텔창업 어디에?

대기업투자 지역개발계획이 있는 곳, 도심의 역세권, 주변에 대단위 아파트단지가 조성된 곳, 혁신도시개발이 이루어진 지역의 유흥상업업종이 혼재한 지역, 중대형 공단 길목이나 공단 내, 수세권의 풍광이 좋은 곳이 모텔창업의 적격지역이다.

최근 1~2년 사이에 건축업자에게 주거용부동산으로 용도전환 목적으로 모텔 부동산 매매거래가 많이 이루어졌다면 이런 지역에서도 복합상가형 모텔에 투자관심을 가져볼 만하다. 외곽지역에서는 넓은 땅을 가진 노후모텔을 개발해보는 투자도 고려해 볼 만하다. 다만, 나만은 할 수 있을 것이라는 막연한 바람만의 투자는 지양하는 것이 좋다.

2022년, 새로운 변신, 개성있는 차별화의 콘셉트 개발, 자본이득만큼 영업이득에 비중을 높이려는 내 모텔 살리기의 멋을 입히는 리모델링 투자가 이루어지기를 기대한다. 많이 봐야 특별한 것을 만들 수 있다. 투자 전에 많이 답사하고 체험하고 개성있는 차별화의 시설을 만들어 보기 바란다.

오프라인의 글로벌화가 다시 시작될 때, 당신은 어디에 서 있을 것인가?

2022년에도 화이팅하세요!