모텔사랑 이길원 대표
최근 부동산 시장에서 모텔이 매매거래가액 이상으로 거래되는 경우가 종종 있다. 그만큼 숙박산업이 새로운 미래가치로 다시 관심받고 있다. 또 하나의 특이사항으로 법인매수가 증가하고 있다. 절세 방편도 엿보이지만 법인 차원에서의 숙박업소 고급화, 차별화 등 강도 높은 변화도 감지돼, 새로운 시대 변화를 맞이하고 있다. <편집자 주>
올해 중후반으로 들어서면서 모텔에 대한 투자유형이 달라지고 있다. 모텔의 숙박업운영의 포기가치에서 숙박업 지속을 위한 투자로 그 가치가 더 높게 형성되고 있다. 실제로 서울시 소재의 한 모텔은 숙박업 유지의 가치로 더 높은 금액에서 매매거래가 이뤄졌다. 확! 끌리는 변화다. 모델의 고급화, 개성화, 차별화가 다시 시작되려고 한다.
건축업자와 숙박업자의 경쟁?
서울시 소재의 중대형 모텔이 건축업자의 매수제안 가격보다 더 높은 가격에 숙박업을 운영할 목적의 숙박업자에게 매매거래가 이루어졌다. 무려 150억원이 넘는 매매거래가액이다. 지난 2~3년 동안에 숙박업을 포기하는 모텔들이 건축업자에게 숙박업자의 매수제안 가격보다 더 높은 가격을 제시하며 많은 모텔들이 매매거래가 이루어지면서 숙박업을 포기했다. 숙박업을 계속하기 위해 중대형 모텔을 매수하여 과감하게 약 30억원 내외의 시설투자를 하려는 움직임이 있다는 것은 이제 숙박업을 포기하기보다 숙박산업의 미래가치를 믿는다는 반증이다. 이것은 ‘모텔투자 불패신화’ 재조짐이 아닐까? 외곽에서도 무인텔들의 투자관심이 다시 커지고 있다. 대실 영업이 다시 시작되려는 움직임이 엿보인다. 일부 수세권 무인텔의 일일 대실이 50~100팀을 달성한다는 사례가 포착되고 있다.
모텔촌의 모텔들 중에 일부가 숙박업을 더 키우기 위해 더 과감한 시설 고급화로 리모델링하여 매출상승과 부동산의 미래가치를 보고 투자가 이루어지기도 하였다. 한편으로는 부동산 가격상승으로 매매거래 시 양도소득세에 대한 부담으로 건축업자와 주거용부동산으로 공동개발하는 사례도 있었다. 일부는 숙박업주는 노후된 모텔을 숙박업을 계속 운영할 목적으로 새로운 콘셉트로 리모델링을 한 결과, 해당 지역에서 독보적으로 경쟁력을 확보하며 더 큰 매출을 달성하고 주변에 부러움을 사기도 한다.
경기도 의왕시 내손동 소재의 B모텔이 그런 사례이다. 숙박업 목적으로 매수하여 과감하게 리모델링을 완성, 부동산가치 상승과 매출상승이라는 두 마리 토끼를 잡으며 성업 중이다.
모텔의 오징어 게임
다 같이 살다가 혼자만 산다. 그 간에 모텔촌 그룹별로 영업이 잘되는 모텔촌과 영업이 부진한 모텔촌, 지역의 차별이 있었다.
그러나 코로나19 감염병 사태의 사회적거리두기 등 외부활동의 규제가 지난 2년여간 지속되면서 모텔들의 기본매출에 도움을 주던 유흥, 대중시설, 음식점의 이용객이 감소하면서 모텔의 매출도 급격히 감소하였다. 동시에 매출감소가 커지자 숙박경영자들은 숙박앱에 의존도를 더욱 높였다. 매출은 감소하고 지출은 반대로 증가하면서 모텔들의 영업력은 모텔촌, 지역별로 형성되는 것이 아니라 같은 지역에서 각자도생의 경쟁력을 발휘해야만 하는 가격경쟁, 시설경쟁에 내몰리고 있다. 그런 와중에도 다른 업종에서 성공한 사람들이 노후시설의 모텔에 과감한 시설투자를 하면서 그렇게 투자한 1~2개의 모텔들이 모텔촌 내에서 강력한 경쟁력을 발휘하고 있다. 투자를 머뭇거린 모텔들은 이러지도 저러지도 못하며 매출감소로 경영에 어려움을 겪으며 ‘모텔숙박업을 계속할 것인가?’를 고민하고 있다.
모텔경영, 모텔투자의 오징어 게임이 시작되고 있는 셈이다. 과감하게 시설투자를 한 모텔들은 더 큰 영업경쟁력을 발휘하며 주변의 부러움을 사는 반면에, 시설투자, 변신, 변화를 두려워한 모텔촌 내 나머지 모텔들은 아직은 코로나19의 위기에 잠겨 매매거래를 시도하고 있을 뿐이다. 매출감소와 수익감소에 건축업자들까지 모텔매수세가 약해지면서, 숙박업을 운영할 매수자를 찾든지, 아니면 과감한 시설투자를 다시 시도해야 하는 고민을 갖는 처지가 되었다.
오는 2022년에는 모텔매매거래가 다시 활성화되면서 당연히 모텔 리모델링 바람이 다시 일어나게 될 것이다. 모텔촌에서 당분간, 오징어 게임은 더 깊숙이 모텔촌을 뒤덮게 될 것으로 보인다. 각자도생으로.
모텔 인수, 법인거래와 개인거래
최근 법인매수가 많아지고 있다. 법인으로 모텔을 산다. 대출도 크게 받는다. 투자금이 적은 모텔투자자들 중에는 취등록세를 절약할 수 있는 법인소유의 모텔을 법인인수로 매수하는 것을 고려한다. 상업용 건물의 취등록세는 법인이건 개인이건 동일하게 원칙적으로 실거래금액의 4.6%가 발생한다. 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%로 4.6%이다. 법인인수나 일반거래 모두 취등록세는 거래가액의 4.6%가 발생하지만 법인인수의 경우 주식거래가액으로만 거래하는 경우가 많아 법인 소유의 부동산가액이 50억원 내외라도 해당법인의 주식가액은 3~5억원 내외로 과점주주가 아니라면 1,500~2,000만원 내외가 법인등록비용으로 소요된다. 50억원 짜리 모텔을 개인거래 시에는 부동산거래가액의 4.6%인 대략 2억3,000만원 내외가 발생한다(법무사대행비용은 별도). 법인인수 시에도 부동산가액대로 거래신고를 한다면 개인거래와 같이 동일한 2억3,000만원대가 발생하지만 주식가액으로 거래신고를 하는 사례가 많아 실제로는 취등록세가 많이 절약된다.
그러나 최근에는 법인인수 시에도 일반거래가치의 부동산가액으로 주식가액을 감정하는 사례가 늘고 있다. 매입 이후 매도 시에 양도소득세의 부담을 줄이려는 매수자의 절세를 위해서다. 최근 주거용부동산의 대출규제가 강화되는 반면, 상업용건물의 대출은 아직은 용이하다. 사업자등록을 활용하여 매출과 수익률이 확인된다면 매매거래가액의 80% 내외까지 대출을 발생시킬 수 있다. 특히 모텔상업용 건물의 경우 리모델링 투자규모에 따라 대출규모도 달라진다. 일부 법인소유의 모텔 중에는 매매가액의 80~90% 대출이 발생하는 사례가 많이 목격된다.
단, 리모델링 투자의 규모와 경쟁력 있는 콘셉트의 개발, 부동산 가치상승의 기대 등이 주변모텔들과의 차별화된 영업경쟁력에 대한 확신이 어느 정도 인정되어야 한다. 저축은행들도 아무 물건이나 다 대출을 높게 해주는 것은 아니라는 것도 염두에 두어야 한다.
법인거래와 개인거래 중 나는 어떤 방식으로 모텔을 인수하는 것이 좋을까? 그 해답은 개별상권과 해당물건의 매출형성, 지출 여건, 투자자 개인의 여건을 고려해야 할 것이다. 그래도 간단하게 선택을 고려한다면 카드매출이 높으면 개인거래로, 현금거래가 높다며 법인인수를 고려해 볼만하지 않을까? 법인인수합병 거래 시에는 세무사, 회계사 및 관련업무 전문가와 더 세심한 상담과 지식이 필요하다. 현재와 미래를 동시에 고려해야 할 것이다.
기대되는 모텔의 변신
모텔은 앞으로 휴식공간의 복합놀이문화의 콘셉트를 반영해 투숙객을 유혹할 것이다. 객실 내에 풀빌라 펜션시설과 골프스크린 등 시설이 설치될 것이며, 이 시설에 어울리는 실내 조명의 변화 등 환경이 크게 달라질 것이다. 또한 무인객실관리시스템, 운영관제시스템, 위탁관리시스템 등 발전된 시스템이 숙박운영에 큰 편리성을 줄 것이다. 이처럼 트렌드를 선도할 모텔투자는 5년 후의 달라진 미래를 보여줄 것이다.
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