리모델링 사업의 타당성

요즘 소비자들은 숙박업소 선택 시, ‘아무 곳이나’가 아닌 포털 사이트나 온라인 숙박예약 플랫폼에서 리뷰를 꼼꼼하게 보고, 여러 숙박업소들을 비교분석해 방문하는 추세다. 이젠 노후화된 호텔·모텔의 리모델링은 어쩌면 선택이 아닌 필수일지도 모른다. 이영환 대표에게 호텔 리모델링 전, 타당성 평가와 조사에 대해 들어봤다.

투자 위험성 줄이기 위한 과정
호텔 리모델링의 타당성 평가는 리모델링 프로젝트 수행의 첫 단계로써 프로젝트의 타당성을 평가하기 위한 과정으로 계획과 설계단계로 이어지며, 비용관리와 밀접한 관계를 가진다. 즉 호텔 리모델링의 타당성 평가란,
①리모델링에 소요되는 투자비용을 통해 투자 수익성을 파악하고 계속해 호텔 리모델링을 추진할 것인가를 결정하는 것이다.
②호텔 리모델링의 타당성 조사는 충분한 정보를 수집, 종합 분석하는 창조적이고 앞서가는 혁신적인 디자인의 목표지향적인 합리화의 과정이다.
③호텔 리모델링의 타당성 평가는 영업형태의 변화, 시설의 양적, 질적인 면을 결정하는데 도움을 준다.
④리모델링 공사의 타당성 조사는 객관적이고 독립적인 타당성 조사를 함으로써 투자의 위험성을 줄이기 위한 시설투자 전의 과정이다.
⑤사업운영 전의 결과를 예상, 평가하는 구조적 방법이다.
⑥리모델링의 타당성 평가는 시장분석, 기술분석, 설계디자인분석, 여러 대안을 설정하고 평가하는 과정을 반복 수행한다.

리모델링 공사의 타당성조사 최종목표는 호텔 사업주들이 노후화된 호텔의 리모델링 공사를 실시할 경우, 투자대비 원하는 수익성을 달성할 수 있을 것인가를 조사, 검토, 분석하는 것이므로 합리적이고 체계적인 경제성 평가가 필요하며, 리모델링 사업 타당성 분석은 효율적이고 확실한 매출과 영업이익으로 주변호텔과 확실한 경쟁력을 갖추는 것이다. 리모델링 이전의 건물현황과 주변 숙박업소의 영업과 상권분석을 통해 리모델링을 위한 디자인 콘셉트를 정한다. 그리고 이러한 콘셉트를 기초로 공사비 등을 산출하고 공사기간 동안의 기회, 영업 손실 등을 반영해 리모델링 이후 건물 가치를 추정해 본다. 리모델링 이후의 순영업 이익 등의 공사 투입비와 운영 손실액 등을 계산하고 건물가치 상승분을 분석하여 본다.

리모델링은 신축과 달리 변화된 설계와 디자인으로 기존건물의 성능과 기능을 향상시켜 건물의 이용가치를 높임으로써 신축공사보다 많은 어려움이 있고, 이에 적절히 대응하기 위해서는 사전에 철저한 점검과 계획된 절차에 의해 수행되어져야 한다. 호텔 리모델링은 기존 호텔의 자원을 재활용함으로써 비용절감, 공기단축, 폐기물 발생의 억제 등의 다양한 장점을 가지고 있으며, 자산의 가치상승 및 매출 극대화를 제공한다. 따라서 자원 절약에 효율적이며 건물의 가치 상승과 수명 유지에 매우 효과적인 리모델링을 위해서 호텔 리모델링의 타당성 조사를 통해 경제성 분석이 확인된 후 시행되어야 한다.

리모델링 등 타당성 조사에서 수익성은 여러 가지 전제 조건의 수치에 따라 큰 차이를 보이기 때문에 전제 조건의 타당성 및 실현 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 재무 및 경제적 분석은 절대적인 기준이 될 수 없기 때문에 추가적으로 정성적 기대효과를 검토할 필요가 있다. 또한 수량적으로 파악할 수 없는 제반 요소들(예를 들면, 호텔 경영인의 영업능력, 종업원의 기술적인 숙련도 등)도 장기간에 걸친 사업 과정에 큰 비중을 차지하기 때문에 신중히 고려할 필요가 있다.

호텔 리모델링은 틈새시장 개척사업
호텔 리모델링은 노후화된 건물을 매입해 상권을 분석하고 상권에 맞게 설계하여 리모델링을 하는 방법도 틈새시장을 개척하는 사업일 수 있다.
리모델링 회사는 사전에 건물소유자, 이용자, 관리자 등 이해 관계자로부터 리모델링의 요구를 청취하고 조사 작업을 시행한다. 각 이해관계자들의 다양하고 상충된 요구에 대해 체계적인 분류 및 분석작업을 시행하고 지속적인 피드백(Feed Back)으로 리모델링의 요구를 명확히 파악해 나아가는 것이 필요하다. 기존 건물의 형상을 실측해 상태를 객관적으로 기록하는 작업으로써 리모델링의 핵심적 절차 중 하나이다. 조사와 진단을 근거로 리모델링의 지침을 부여하게 되는데, 이는 의사가 진찰한 후 처방을 내리는 것과 같은 원리이다.

조사 방법으로는 1차적으로 목측(目測), 타진 등에 의한 간이실측, 설계도의 검토와 확인, 관리자로부터의 정보수집 등이 있다. 구조안전진단, 전력설비, 정보통신설비, 급·배수 위생설비, 승강기 설비, 단열 에너지진단 등의 정보수집과 주변 숙박업소들의 리모델링 후 영업관련 데이터 분석 등이 요구된다. 건물이해 관계자의 요구와 조사·진단 결과를 기초로 구체적인 리모델링 계획으로 연결하는 작업이 기획 단계이다. 다양한 요구에 대한 개선방법 시급성에 따른 우선순위 법규와 공사 시의 제약 등에 대해 검토하고 리모델링의 방향을 설정한다.

기획 단계에서는 수익성에 대한 구체적인 계획을 수립해야 한다. 또한 구체적인 리모델링의 내용을 공사비로 정리해 그 실현 가능성에 대해 판단한다. 기획 단계 등의 리모델링 내용이 공사 예산에 준하고 있는지, 예산 초과의 경우 어떤 항목을 삭제해야 하는지 등에 대해 기획의 재평가 등을 거쳐 결정한다. 이와 같이 리모델링 전에 타당성 조사를 해야 한다.
다음 호에는 인테리어의 재료에 대해 알아보자.