모텔사랑 이길원 대표

언택트비대면 세태로 모텔업, 숙박업, 관광업의 위기가 계속되고 있다. 많은 숙박업시설들이 매매, 임대, 경·공매시장에 노출되고 있다. 어떤 이는 숙박업을 포기·방치하고 또 어떤 이는 숙박업을 그래도 다시 활성화될 미래산업으로 여전히 인식하고 있다. 이길원 대표에게 모텔의 위기와 모텔시장 동향, 모텔의 구제와 콘셉트 전략에 대해 총 2편에 걸쳐 알아보자.

1. 모텔의 위기
은행에서도 내쳐버린 업종, 숙박업? 더 깊이 말하면 모텔숙박업. 그러나 모든 금융회사들이 호텔, 모텔 숙박업을 내친 것은 아니다. 한 쪽에서는 호텔, 모텔 숙박업을 포기하지만 또 다른 한쪽에서는 호텔, 숙박업에 투자를 하고 있기 때문이다.
위기? 위기는 국어사전에서 위험한 고비나 시기, 영어로는 Crisis, Critical situation으로 표현되고 있다. 그렇다. 언택트비대면 시기에 모텔, 호텔이란 숙박업, 심지어는 펜션이라는 유사숙박업은 경영 위기를 맞고 있다. 풀빌라와 캠핑장만 홀로 질주하고 있다. 영업으로 보면 모텔, 호텔숙박업을 내치지만 부동산가치로 보면 숙박업을 포기하는 순간, 은행에서 특별한 관심을 갖기 시작한다.

주거용부동산으로 용도변경 한다면 더 관심이 커진다. 모텔, 호텔이란 숙박업은 죽어서도 뼈를 남긴다고나 할까? 모텔의 위기는 숙박업 영업에서의 위기라는 말이다. 왜? 모텔, 호텔이란 상품이 신축허가를 득하기도 어렵지만 일단 신축해 영업을 시작하면 해당지역사회에서 랜드마크 역할을 하게 된다. 지역사회는 물론 외부에 알려진다는 것은 업종전환의 영업력과 부동산의 가치를 상승시킨다.

서울 수도권의 중심상권은 물론 전국의 많은 지역에서 모텔, 호텔들이 철거, 신축되고 있다. 주변에 많은 숙박업시설들이 철거되고 있는 중에 아직 숙박업을 포기하지 않은 숙박업주들도 숙박업의 지속이냐? 숙박업포기로 용도전환이냐? 고민하고 있다. 그 한편에는 모텔의 부동산가치 상승과 세금폭탄이 있다. 모텔이란 상품은 숙박업의 위기와 부동산가치로의 부자 되기 선택으로 고민 중이다. 호텔, 모텔 업주들은 고민 중이다.

2. 모텔시장 동향
도시 중심상권의 모텔·호텔들이 부동산의 가치로 거래가 이루어지고 있다면, 외곽의 모텔들은 새로운 콘셉트로 숙박업을 발전시키는 리모델링 투자를 위해 거래가 이루어지고 있다. 한편에서는 요양원시설로 전환되는 사례가 다시 시작되고 있다. 코로나19의 위기상황, 언택트비대면시기에 전세계적으로 돈이 많이 풀리고 있다. 우리도 3400조 원에 달하는 돈이 풀렸다고 한다.

돈이 많이 풀리다보니 주식, 부동산, 금, 채권, 원자재 투자에도 투자관심이 커지고 있다. IT, 플랫폼에 관심이 고조되고 있다. 모텔이란 숙박업도 언택트비대면 서비스의 규제로 영업시간이 제한돼 극심한 경영위기를 맞고 있던 게임방, 노래방 산업이 속속 폐업으로 영업을 포기하면서 모텔이 틈새시장으로 과감하게 콘셉트 변신을 하면서 위기극복의 전략으로 그런 업종의 마니아들을 모텔 객실 공간으로 불러들이고 있다. 모텔의 객실일부공간을 게임공간으로 변신시키며 코로나19의 극심한 경영위기를 다소나마 극복해가고 있다.

건축업자들에 의해 주로 매매가 이루어지던 모텔부동산이 이제 숙박업을 위한 거래가 이뤄지기 시작하고 있다. 주거용부동산으로는 용도전환투자에 부동산가치가 다소 투자성을 고민해야하는 매매거래가액이 형성되고 있다는 인식이다. 최근 과감하게 시설투자를 고민하는 모텔숙박업주들이 늘고 있다. 예전과는 달리 시설투자만 하면 매출이 예상한 것처럼 올라가주던 시기가 아니라서 시설투자만큼 매출이 올라가 줄 것인가는 여전히 불투명한 것이 고민이다.

그렇다고 2010년 초반처럼 임차인이 대놓고 장기임대를 조건으로 과감하게 시설투자를 하려는 사례는 아주 적다. 임대인이 시설투자를 해놓은 상황을 보고 임대운영을 해보려는 임차인의 문의는 늘고 있다. 월세를 내는 것보다 이자를 내려는 임차인이 외곽의 영업을 방치한 모텔들을 매입에 나서고 있다. 부동산가치 상승의 자본이득의 달성에만 매달리기보다는 안정적인 숙박업 영업이익을 달성하려는 투자관심의 이동이다.

이는 코로나19의 위기가 백신의 접종과 집단면역 방역의 기대로 내성이 커지면서 감기와 같이 극복해나가야 할 감염병으로 인식되기 시작하고 있기 때문이다. 모텔숙박업이 위생관념이 커지고 객실공간에 이런 위생관련 시설과 환기, 맑은 공간을 연출하려는 노력이 실행되고 있다. 모텔객실공간이 다시 다양한 놀이공간으로 연출되기 시작하고 있다. 모텔에서 외부공간, 공동공간의 활용이 커질 것으로 기대된다. 무인텔에 대한 인식도 커지고 있다. 수세권, 숲세권, 체험형 유명관광지 주변의 모텔들이 먼저 이런 콘셉트를 시도하고 있다.

3. 모텔의 직영과 매매, 임대
내가 모텔을 운영하고 있다면, 모텔을 매입, 임대하려고 한다면? 내 모텔에 무엇을 준비하고 실행해야 하는 것일까? 내 모텔은 누가 사주고, 누가 이용하고, 누가 도와줄까? 코로나19는 우리들의 일상을 획기적으로 변화시키고 있다. 정치, 사회, 생각까지 바꾸어 버렸다. 복지, 지원, 세금, 상식, 공정, 법치의 가치등 기존의 질서가 혼돈을 거듭하고 있다.

어제까지의 상식이 오늘은 규제가 되기도 한다. 특히, 세금은 특별한 관심 뿐만 아니라 고려해야할 사항이 됐다. 내 모텔의 무탈했던 유휴공간이 불법이 되기도 한다. 주거공간이 다주택수에 해당해 주거용부동산 매매 시 걸림돌이 될 수도 있다. 파티이벤트공간이 내 모텔을 살리는 효자공간에서 당분간은 이벤트할인 서비스상품으로 고객서비스를 해야 할 수도 있다. 건축업자가 매수자일 경우, 내 모텔은 노후할수록 투자관심의 대상이 된다.

과감한 투자를 할 매수자일 경우에는 내 모텔의 유휴공간이 많으면 매매에 도움이 된다. 수세권, 숲세권의 모텔이 모텔을 운영할 투자자에게는 투자관심의 대상이 된다. 도심 속에 모텔로 과감한 시설투자를 한다면 운영능력이 있는 임차인을 만날 수 있다.

리모델링 시설투자 시에는 매매시 양도소득세에서 공제를 받을 수 있는 방법을 전문가와 상담할 필요가 있다. 최근 이전의 임차인이, 다른 업종에 종사하는 사람들이 모텔매매, 임대의 투자자다. 이런 다른 업종에서 투자접근하는 사람들이 대한민국 모텔의 콘셉트를 변신시킬 것이다. 모텔 코로나19로 확실히 달라질 것이다. 모텔의 매매, 임대가 다시 시작되고 있다. 모텔 숙박업영업을 위해.

다음 호에 계속

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