호텔 리모델링은 매우 전문적인 분야다. 일반 건축이나 주택과 달리 공간을 판매해야 하는 상업시설이기 때문에 숙박시설의 이해를 바탕으로 고객과 교감하고 트렌드를 견인할 수 있는 지혜를 바탕으로 10년 이상 유지 가능한 인테리어를 구현해야 한다. 특히 많은 자본이 투입되기 때문에 리모델링에 대한 기본개념과 이해는 필수적이다. 이영환 대표가 이를 살펴봤다 . <편집자 주>
우리나라 숙박건설시장의 중요한 변화 중 하나는 신축허가가 한계에 도달했고, 앞으로는 리모델링의 필요성이 높아지고 있다는 점입니다. 시대의 흐름에 따라 호텔에 대한 인식이 변하고 있고, 리모델링을 단행하는 과정에서는 친환경, 건강, 에너지, ICT(정보통신기술), 유비쿼터스 등 최신 트렌드를 도입해 하나의 문화공간을 창출함으로써 호텔의 질적 수준을 높여야 합니다.
이를 위해 이미 시장에는 신재료, 신기술, 신공법을 기반으로 한 리모델링 설계와 엔지니어링 기술이 등장했고, 리모델링의 품질과 트렌드도 달라지고 있습니다. 특히 2021년 1월 기준으로 리모델링 공사한지 8년 이상된 노후 숙박업 시설은 15,000개에 이르고 있습니다. 결국 신축허가는 갈수록 감소하고 기존 숙박건축물을 개·변조함으로써 경쟁력을 확보하는 것이 숙박업경영자들의 숙명입니다. 그렇다면 리모델링의 방향성을 제대로 이해할 필요가 있습니다.
숙박시설의 기본적인 리모델링 방향은 무엇이며, 어떤 건축 트렌드를 도입하는 것이 바람직할까? 이를 명확하게 이해하기 위해서는 고객트렌드를 우선 이해해야 하며, 고객트렌드를 이해하기 위해서는 현재의 사회동향을 바탕으로 고객들이 불편해 하는 문제점과 요구가 무엇인지 살펴야 합니다. 사회동향에 따른 고객의 대응요구는 다음과 같습니다.
① 사물인터넷(IOT)이 활발하게 적용된 호텔 이여야 한다.
② 휴먼 인터페이스, 친환경 건축마감
③ 감성적인 모던함과 LED조명을 이용한 분위기 연출
④ 간결하고 심풀하며 차분한 칼러와 마감재
⑤ 고객의 활동반경과 동선에 의한 편리한 인터페이스 구축
1) 시대적 변화
인구구조의 변화는 숙박시설 리모델링에 있어 설계, 디자인, 트렌드에 중요한 방향성을 제시합니다. 1995년 지방자치단체장 선거를 통해 지방자치 시대가 본격화 되면서 각 지자체는 경쟁적으로 숙박시설의 인·허가를 무분별하게 허용했고, 이명박정부(2008~2013년) 당시에는 도시형생활주택이라는 이름으로 원룸, 투룸, 오피스텔 등의 허가기준이 완화됐습니다. 이 때문에 숙박시설과 도시형생활주택이 폭발적으로 증가해 현재에 이르고 있습니다. 하지만 시대적 흐름에 따라 폭발적으로 늘어난 숙박시설은 이제 노후화를 맞이하고 있습니다. 세입자를 중심으로 한 도시형생활주택도 마찬가지입니다. 그렇다면 재건축이 필요한 시점이냐? 그렇지 않습니다.
국가정책은 이미 리모델링으로 전환되고 있습니다. 지난 2003년에는 리모델링 법적 근거가 마련됐고, 2005년에는 주거전용면적 1/10 이내의 증축이 허용됐습니다. 2007년에는 리모델링 허용년한이 15년으로 단축됐고, 2016년에는 세대간 내력벽 일부 철거까지 허용했습니다. 이는 정부가 재건축보다 건축물의 내구 연한 연장 개념을 도입해 자원낭비를 최소화하고 있다는 점을 의미합니다. 결국 1995년부터 2000년 사이 폭발적으로 증가한 숙박시설은 대부분 리모델링 시점이 도래했고, 신축보다는 경제적이고 자원낭비가 덜한 리모델링이 합리적입니다.
2) 사회환경의 변화
환경에 대한 인식 전환으로 입지, 재료, 시공, 설비 등에 이르기까지 친환경 요소가 도입되고 에너지절약 등 지속가능한 개발개념이 보편화되고 있습니다. 특히 정보·통신기술이 발달하면서 디지털시대에 3년 동안 생성된 데이터가 지난 아날로그시대에 30만년 동안 축적된 데이터보다 많다고 합니다. 더구나 교육수준도 향상됐습니다. 우리는 현재 고도의 정보화시대를 살고 있으며, 첨단기술이 집약된 인텔리전트 호텔이 요구되고 있습니다. 이는 개발, 신축 위주의 소비형 구조를 재고관리 지향으로 전환시키는 이유입니다.
이에 따라 미래의 건축기술은 건축성능(사용성, 안정성, 내구성, 가변성, 쾌적성, 편리성, 유지관리 용이성, 재활용 등)의 극대화를 추구할 것입니다. 이에 따라 앞으로 숙박시설의 리모델링 방향도 ▲정보화 시스템 도입 ▲자연에너지 및 미활용 에너지 이용시스템 도입 ▲개보수가 용이한 배관시스템 ▲고성능 냉난방 제어 시스템 ▲전열교환 환기 시스템 등이 중점이 될 것입니다. 특히 핵심기술로는 ▲수직증축 설계기술 ▲서평증축 설계기술 ▲유지관리 설계기술 ▲주차장 최적화 기술 ▲부재 경량화기술 ▲설비연계 및 교체기술 등이 발달할 것으로 보입니다. 이를 통해 숙박시설은 고객의 오감을 능가하는 발달된 센서재료를 적극 도입함으로써 경쟁력을 높일 것이며, 최첨단 건축마감재, 친환경 생태재료, 사물인터넷, 스마트 시스템 등이 일반화될 것입니다.
결국 숙박시설 리모델링의 출발은 당장의 트렌드를 준용하기 보다는 앞으로의 10년, 그 이후의 10년을 내다보며 시대의 변화, 사회환경의 변화까지 고려해야만 미래의 고객트렌드를 예측해 장기적이고 경제적인 방향성을 잡을 수 있습니다. 이를 위해서는 현 시대를 진단하고, 미래를 예측해야 하며, 그에 알맞은 리모델링 기술을 도입함으로써 경쟁력을 갖추어야 합니다.
앞으로는 지속적으로 숙박업경영자들에게 도움이 될 수 있는 숙박시설 리모델링의 기본 개념과 나아가야 할 방향에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
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이 영 환 대표
㈜VIP디자인건설 대표