매출부진으로 경영악화의 상황에 놓였다면 냉철하게 상황을 파악하고 대책을 마련해야 한다. 코로나19로 어려움에 처한 관광숙박산업의 모든 종사자들이 현재 이 같은 고민에 빠져 있다. 그러나 방향성을 제대로 잡지 못한다면 훌륭한 대책이 나오기 어렵다. 고상진 대표가 이번 칼럼에서 수익형 부동산의 가치를 토대로 방향성을 진단해 봤다. <편집자 주>
저성장 및 금리 인하가 촉발한 수익형 부동산의 저변은 다양하게 확대되고 있습니다. 숙박업도 하나의 상품으로 시장 매수자의 바구니에 담긴지 오래입니다. 주기적으로 임대수익을 발생시킬 수 있는 상가나 오피스텔의 전통적인 방식과 같이 생활형 숙박시설이란 상품 분양을 통해 안정적인 수익을 기대한 방식이 생계형 투자에 가까웠습니다. 이와 달리 시행까지 염두에 두고 매입 후 레버리지를 일으켜 임대주택이나 도시형생활주택의 개발 후 분양까지 염두에 둔 상품까지 다양화되었지요. 한때 무성했던 봉천동이나 신림동 일대의 숙박시장이 완전히 탈바꿈되어 오피스텔로 바뀌었듯이 말입니다.
통상 동일 필지에서 동일 연면적의 근린생활시설 빌딩과 숙박업소를 비교했을 때, 적지 않은 수익의 차이가 있다고 생각했습니다. 테헤란벨리의 대로변에 같은 크기의 오피스텔 빌딩과 호텔의 임대수익과 매출수익을 비교해보면 확연할 것입니다. 다만 수익을 기대한 투자라는 것은 리스크를 수반하기 때문에 성향이나 상황에 따라 그 선택은 항상 달라질 수밖에 없습니다. 그래서 하이리스크 하이리턴이니 안정된 상품의 금융상품이니 하는 것의 비교를 하게마련이지요. 단순히 수익률만을 갖고 판단하지도, 그렇다고 안정성이라는 기준만으로 판단하지도 않는 것처럼 말입니다.
그런 면에서 수익형부동산이 바라본 숙박시설은 한때는 참으로 근사한 상품이었을 것입니다. 성수기에는 숙박업으로 운영하고 비수기에는 임대주택으로 운용하게 되면 수익과 안전성이라는 두 마리 토끼를 전부 잡을 수 있을 것이라는 그럴듯한 추론이 충분히 현혹될 만큼의 기대심리를 자극했으니까요. 그러나 투자는 추론이 결론을 도출해내지 못합니다. 좀 더 정확히 짚어보자면 안전하면서도 높은 수익률이 금리보다 높은 수준의 수익이라면, 빚을 내어 직접 운용해야지 어째서 분양을 하겠는가 하는 상식에서만 접근해도 답은 쉽게 나옵니다.
물론 소위 말하는 개발 및 시행의 엑시트 전략이라고 표현한다 해도 상식은 일반의 사고를 크게 웃돌아 다른 세상에서 이뤄지지 않습니다. 그것은 원재료가 상품으로 가공되어 유통을 하는 과정에서 개입되는 이해당사자의 부가가치의 창출과 그로 인한 상품가치가 아닌 상품가격의 확대재생산과 관계가 있습니다. 그렇기에 그 부가가치가 극적으로 확대되는 그 연결고리의 당사자가 아닌, 그 끝단의 소비자일 경우는 여러 차례 누적되어왔던 모든 앞단의 이해관계자의 이익을 책임져주고 있을 뿐입니다. 이러한 경제구조를 통해 생활형 숙박시설을 폄하하려는 의도는 조금도 없습니다.
여기서 강조하고자 하는 지점은 수익의 관점에서 숙박업이라는 상품을 이해하자는 것과 수익의 극대화를 위해서는 어느 과정에 개입해야 하는가에 대한 것입니다. 수익을 창출하는 것은 운영이라는 한 면에서만 이뤄지지 않습니다. 그 상품을 구성하는 개개의 속성까지도 해체하여 분석해야 합니다. 거기서 가장 대표적으로 도출되는 부동산의 가치도 다양해 질 수 있습니다. 담보의 가치일 수도 있고 개발의 토대일 수도 있습니다. 운영이란 개념이 기존과 같은 일 단위 또는 시간 단위의 고객만으로 한정 되지 않습니다. 익숙한 달방이나 또는 레지던스 서비스로의 다각화도 고려할 수 있습니다. 현시점에서는 수익은 고사하고, 손실을 최소화하기 위해서라도 숙박업소를 자산과 운영이라는 각각의 관점에서 해체하고 재구성해봐야 합니다. 그 해체된 부분의 요소요소가 다른 방식에서 적용되고 수익을 실현하는 과정의 도입을 고려해봐야 합니다. 객실을 팔아 수익을 올린다는 관점에서 객실을 일 단위로 월 단위로 혹은 년 단위로 팔아보겠다는 생각의 전환도 필요할 것이며, 자산을 담보로 리모델링을 염두에 두었다면 그 비용을 다른 수익사업의 레버리지로 활용할 수도 있겠지요. 더 극단적인 사고의 전이로는 매각 또는 개발의 기반으로 재해석 할 수도 있습니다.
숙박업은 부동산 자산을 임차 또는 자기소유를 통해 단기로 공간을 대여하여 수익을 극대화하는 사업입니다. 그 부동산 자산이 점유하는 공간에 대한 활용의 방안을 다채롭고 다양화하겠다거나, 부동산 자산이 담보할 수 있는 자산의 물꼬를 다른 방향으로 흐르게 하겠다는 고민이 필요할 때입니다. 세상의 변화의 속도는 코로나 이전과 이후를 예측하기 힘들게 만들고 있습니다. 그 변화에 적응하는 길은 기존의 인과 관계 속에서 전체를 분해하여 부분으로 관측해보는 것이 하나의 방안일 수도 있습니다.
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고 상 진 대표
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