과잉펀드 조성에 따른 투자부담과 불확실한 수요층은 리스크
정부가 최근 규제샌드박스를 통해 사업을 한시적으로 허용한 ‘다자요’가 주목받고 있다. 다자요는 농어촌 빈집을 숙박시설로 리모델링해 수익을 창출하겠다는 사업이다. 일명 ‘농어촌 빈집 프로젝트’다. 특히 다자요의 사업이 성공할수록 기존 관광숙박산업의 영업환경이 위축될 것으로 전망되고 있는 상황이다.
먼저 다자요의 농어촌 빈집 프로젝트는 공유숙박과 달리 기업에서 직접 숙박시설을 건립해 서비스를 제공하는 것이 사업의 주요 골자다. 대상은 농어촌 지역에 방치되고 있는 빈집이다. 사업타당성을 검토해 숙박시설로 개조한 이후 사업성이 긍정적이라면 펀드를 통해 리모델링 자금을 확보하고, 최소 6개월에서 1년의 공사기간을 거친 후 숙박서비스를 일반에 제공하는 것이다.
하지만 객실과잉공급 문제로 그동안 관광숙박산업에서는 다자요의 사업을 반대해 왔다. 특히 펜션협회인 한국농어촌민박협회는 농어촌정비법의 입법취지에 어긋나고 현행법 위반이라며 해당 사업이 불법이라고 강조해 왔다. 펜션협회에서 강조한 조항은 농어촌민의 수익증대를 위한 숙박시설이 농어촌민박업이며, 농어촌민박업을 영위하기 위해서는 실거주자여야 한다는 조항을 근거로 다자요의 사업이 불법이라고 규정했고, 소관부처인 농림축산식품부 역시 같은 입장이었던 것으로 확인되고 있다.
다만, 정부가 새로운 성장동력을 마련하기 위해 규제로 묶인 신사업들을 한시적으로 허용해 시범운영하는 방안을 강력히 추진하고 있다는 점이 문제로 지적됐다. 정부가 돌파구로 마련한 사안이 바로 규제샌드박스다. 규제샌드박스는 다양한 규제로 사업을 할 수 없는 새로운 형태의 사업영역을 한시적으로 허용해 결과를 살펴보자는 취지에서 마련됐다. 불법이지만, 실증특례를 적용해 한시적으로 사업을 영위하고, 효과가 긍정적일 경우 법령을 개정하겠다는 것이다.
여기에 더해 정부는 한걸음모델이라는 사회적 대타협 메커니즘을 공개했다. 실증특례 도입분야의 소관부처를 구심점으로 기존 사업자와 실증특례 적용 예정인 사업자로부터 한걸음씩 양보를 얻어내고, 양보한 만큼의 지원책을 마련하며 갈등을 봉합하겠다는 것이다. 이미 서울 지하철역사 1km 이내의 공유숙박 플랫폼이 지난해 규제샌드박스를 통해 허용됐고, 올해는 정부가 한걸음모델을 통해 다자요의 사업을 허용하기로 발표했다.
이에 따라 다자요가 실제 관광숙박산업에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 이목이 집중되고 있는 상황이다. 우선 서울 지하철역사 1km 이내를 중심으로 한 공유숙박 플랫폼은 올해 7월부터 본격적으로 사업이 개시됐지만, 업계에 미치는 영향이 미미한 것으로 분석되고 있다. 까다로운 조건들로 인해 공유숙박 사업자들이 해당 플랫폼을 이용하지 않고 있고, 해당 플랫폼에서도 자금부족 등의 이유로 마케팅이 집중하지 못하고 있다. 결국 현재의 시점에서도 대부분의 공유숙박 사업자들은 에어비앤비난 아고다, 부킹닷컴 등 해외 플랫폼을 이용하고 있다.
다자요는 펀드를 조성하고 리모델링 자금을 확보해 빈집을 숙박시설로 개조한 이후 사업에 나선다는 점이 다르다. 단순 중개플랫폼이 아니라 금융, 건설, 위탁운영 등이 결합된 복잡한 사업형태를 보이고 있다. 이에 따라 편드를 조성해 자금을 확보하는 기간, 리모델링 공사 기간 등을 고려하면 최소 2021년 하반기나 2022년부터 본격적으로 농어촌 지역의 빈집을 숙박시설로 제공할 전망이다. 현재 다자요에서 공개하고 있는 자금규모는 빈집당 2.3억~3.5억원 사이로 추정되고 있으며, 공사기간도 최소 6개월에서 1년이다.
농어촌 지역의 빈집에 대한 사업타당성은 아직까지 명확하지 않다. 농어촌 지역의 빈집은 중소형호텔이나 기존 펜션과 같이 관광지 또는 도심에 위치해 있지 않다. 도심 중에서도 외곽이나 주택가, 농어촌 지역에서도 관광지와 거리가 먼 외딴 곳이나 시골마을 등에 주로 위치해 있는 것으로 파악된다. 이러한 주택가, 농경지, 관광지와 동떨어진 외곽지역 등에서는 지금까지 숙박시설이 성공한 사례가 많지 않다. 이에 따라 관광목적으로 다자요의 숙박시설을 이용하기 보다는 한달살기와 같은 장기숙박이나 트래커들이 주로 이용할 것으로 전망된다.
또 다른 문제는 수익성이다. 숙박시설은 명확한 상업시설이다. 숙박요금을 통해 수익을 창출하고, 지속적인 관리와 투자를 요구한다. 펀드를 조성해 리모델링 자금을 확보하더라도 재투자의 자금확보에 대한 계획이 명확하지 않다. 수익성이 높지 않을 경우 사업자체가 실패할 가능성도 있다. 또한 마케팅 역량에 대한 검증도 부족하다. 마케팅을 통해 집객률을 높이지 않는다면 현재 서울 지하철역사를 중심으로 한 공유숙박 플랫폼과 같이 비활성화될 수 있다.
결국 다자요의 사업은 아직까지 국내에서 한 번도 시도된 적 없는 숙박산업 형태다. 사업의 특성상 장기적인 관점에서의 분석이 요구되고 있지만, 만약 사업이 성공적으로 정착될 경우 객실과잉공급 문제가 불거질 가능성이 높다. 규제샌드박스를 통해 기사회생한 다자요가 앞으로 사업을 어떻게 확장해 나갈지 관광숙박산업 관계자들의 이목이 집중될 전망이다.