임대료 연체를 이유로 단전·단수가 가능할까?

숙박부동산을 소유하고 있는 경영자는 다양한 이유로 임대차계약을 형성하기도 한다. 이미 시장에서는 일정 수준의 보증금과 임차료를 받고 숙박시설을 운영하도록 하기도 하며, 시설의 일부 공간을 임대해 주기도 한다. 이를 테면 중소형 호텔 1층에 카페운영을 허용하거나 지하에 주점 및 노래연습장 등을 운영할 수 있도록 공간을 임대해주는 형태다. 하지만 임차료가 밀려 분쟁이 발생했다면 어떨까? 일반적으로 임차료가 상당 기간이 밀릴 경우 임대인은 퇴거 등 계약서상의 내용을 이행해야 한다는 이유로 단전·단수 조치를 내리기도 한다. 하지만 언제든지 단전·단수 조치를 내릴 수 있는 것이 아니다. 이에 대한 대법원 판결을 살펴본다.

정당하게 단전·단수를 취할 수 있는 조건
임대차계약에 있어 차임이 밀릴 경우 임대인이 퇴거 등을 요구하며 단전·단수 등의 조치를 내려 주택의 경우 생활을 지속하기 어렵게 만들거나, 영업시설의 경우 영업을 지속하기 어렵도록 만드는 행위는 일반적이지는 않지만, 사회통념상 있어왔던 일들로 생각되기 쉽다. 그러나 아무리 임대인이고, 임대차계약을 불이행 했더라도 정확한 시점에 단전·단수 등의 조치를 내려야만 영업방해혐의에 따른 형사적 책임과 손해배상의 책임에서 자유로울 수 있다.

대법원이 지난 2007년 9월 20일 선고한 2006도9157 판결은 이 같은 사건에 대해 명확한 기준을 확립한 판결이다. 결론부터 설명하면 대법원은 ‘단전·단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고했다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전·단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다고 판단했다.

즉 차임이 연체되어 임대차보증금까지 모두 소진됐고, 임대차계약이 만료된 것은 물론, 사전이 단전·단수 조치를 예고해야만 정당하다는 것이다. 이 외의 경우에는 영업방해 등의 혐의로 형사책임과 함께 영업방해에 따른 손해배상의 책임까지 질 수 있다.

형법 20조 정당행위의 성립요건
대법원 판결에서 임대인 A는 업무방해 혐의로 피고인이 됐고, 임차인 B와 C는 피해자가 되어 재판이 진행됐다. 대법원은 먼저 임차인 B에 대해서는 단전·단수를 조치할 당시 약정 임대차 기간이 만료된 시점이었고, 임대차 보증금도 연체 차임으로 공제되어 모두 소멸된 상태에서 영업을 하고 있었다는 점, 약정 임대차 기간만료 전부터 계약해지 의사를 표시하고 약정 임대차 기간만료 후에는 2회에 걸쳐 연체 차임의 지급을 독촉 및 단전·단수 조치를 예고하면서 실제 1회 단전·단수 조치를 취한 점 등이 모두 고려됐다. 대법원은 이를 임대인이 궁박한 상황에서 임차인의 부당한 의무 불이행에 대해 불가피하게 취한 조치로, 여러 사정에 비춰 볼 때 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로, 형법 제20조에 정해진 정당행위에 해당한다고 판단했다.

하지만 임차인 C에 대해서는 단전·단수 조치 당시 약정 임대차 기간이 7~9개월 이상 남아 있었다는 점, 임대차보증금 역시 7,000만원 이상 남아 있었던 점 등을 고려할 때, 단전·단수 조치 경고만 한 후 2회에 걸쳐 조치를 행한 것은 임대인이 비록 궁박한 상황에서 내린 조치라 하더라도 임차인의 권리를 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 형법 제20조에 정해진 정당행위에 해당한다고 볼 수 없다고 결론 내렸다. 이는 임대인이 섣부르게 단전·단수를 취한 것으로, 민사상 손해배상의 책임으로까지 이어질 수 있는 여지를 남긴 판결이다. 결국 숙박업 경영자는 차임연체로 분쟁이 발생하더라도 단전·단수 등 위력을 실행함에 있어 신중을 기해야 할 것으로 보인다.

다음 호에서는 ‘구 자연공원법에서의 숙박시설이란’ 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.