숙박업은 전형적인 수익형 부동산이다. 숙박시설을 운영해 얻는 수익, 부동산 가치상승으로 인한 수익, 임대 또는 투자의 형태로 얻는 수익 등 종류도 다양하다. 하지만 코로나19 사태가 발생한 이후 이 같은 전통적인 수익방식들이 하락세를 면치 못하고 있다. 돌파구가 필요한 시점이라는 것이다. 이번 칼럼을 통해 장기적인 관점의 투자전략을 함께 고민해 본다 . <편집자 주>
2020년, 6월의 초록이 깊어지고 있다. 모텔이란 숙박장르는 대표적인 수익형부동산상품으로 떠오르는듯하더니, 어느새 다시 틈새시장으로 전락되려는 위기에 처해버렸다.
모텔, 호텔의 대동소이는 어느순간, 숙박앱의 짜여진 영업전략에 매몰?
숙박업경영, 모텔·호텔의 경영, 운영이 숙박앱의 영업전략에 매몰되어버렸다. 이미 숙박시설 이용소비자들이 숙박앱의 이용에 익숙해져버렸다. 2020년의 6월, 관광숙박이용소비자들은 대한민국 관광숙박업의 새로운 변신을 강력하게 요구하고 있다. 가성비의 소비자에게만 매달릴 수 없다. 더 이상 콩 심은데 콩 나고, 팥 심은데 팥이 나와서는 안 된다. 콩으로 메주를 쓰는 일은 이미 식상된 경쟁력이 되어버렸다. 소비자들은 더 이상 내가 알고 있고 일반화되어 있는 콩으로 메주를 쓰는 일을 원하지 않는다. 콩 심은 곳에서 자동차가 나오기를 바란다. 팥 심어놓고 드론이 탄생하기를 바란다. 남과 녀의 차별만큼 구별이 없어지고 있다. 최근 많은 직업군에서 여자라는 성별의 경쟁력을 인정하고 있다. 특히 서비스업, 영상산업에서 여성의 능력이 두각을 나타내고 있다.
글로벌의 경쟁력, 아니 국지적인 경쟁력 강화?
본래 숙박상품은 도배, 장판의 교체만으로도 매출의 상승이 확실했고, 욕실공간의 시설고급화, 공간확대가 예측된 경쟁력이 되기도 했다. 가전제품의 교체가, 인터넷의 속도가 경쟁력제고와 리모델링 시설변화의 아이템이 되곤 했다. 로비가, 옥상이, 루프탑이, 유휴공간의 활용이, 안마침대가, 조명이, 스타일러의 설치, 휴게소통공간의 연출이 경쟁력 강화를 이끌어내는 틀림없는 아이템이었다. 그런 아이템을 실행하기 위해서는 가장 필요한 부분이 돈, 자금이었다. 그래서 모텔의 리모델링은 ‘쩐의 전쟁’이라고도 했다. 그러나 2020년 중순 모텔이란, 중저가 비즈니스호텔이라는 숙박장르, 기존의 소규모 노후펜션, 외곽에 소재하는 전원형 숙박업소들은 방향을 잃은 채 발만 동동 구르는 신세가 되었다. 리뉴얼도, 새로운 영업방식의 도입도, 시설고급화도, 부동산용도의 다양성의 활용도 그리 녹녹치가 않다. 신축에서도, 시설고급화를 이룬 리모델링 모텔에서도, 투자로 확실한 매출상승효과를 장담하기가 쉽지 않다. 신축을 하였는데도 내 숙박업소로 사람들이 몰려들지 않는다.
신축, 리모델링만 하면 다 될 줄 알았다!
신축만하면, 리모델링만하면, 로비만 고치면, 루프탑만 설치하면, 이벤트 객실만 만들어 놓으면 당연히 몰려들던 고객들이 다 어디로 간 것일까? 가격을 내리면 조금 모여들 수도 있다. 그렇다고 가격만 내린다고 내 숙박업소의 객실을 다 채우지 못하고 있다. 2020년 5월 중순, 뒷동산에 아카시아향기가 초여름의 야산를 물씬 채우며 아카시아꽃이 활짝 피었는데도 벌, 나비는 보이지 않는다. 모텔에서도 시설고급화, 서비스개선으로 숙박이용고객을 위한 객실연출, 모텔의 휴게공간의 꽃은 피었는데도 숙박소비자 벌, 나비는 없다. 무조건적이고 예측되며 평범하게 내뿜어지는 향기는 더 이상 벌, 나비를 불러들이는 향기가 될 수 없다. 견디다 못한 모텔, 호텔들이 부동산의 다용도성으로 숙박업을 포기하고 있다. 주거용, 상업용부동산으로 용도전환 중이다. 모텔숙박업의 대망론은 이미 사라지고 있는 것일까?. 부동산가치 상승의 기대가 매매거래의 가장 손쉬운 설득력이다. 모텔투자자에게 영업이득의 실현에 의한 투자이익의 확신을 심어주는데 상당한 시간과 자료, 노력이 필요하다.
모텔투자의 3가지 패턴
모텔투자에 3가지 패턴이 읽혀지고 있다. 하나는 모텔부동산투자다. 영업이익의 추구보다 자본이득의 실현에 더 큰 관심과 설득력을 불러일으키고 있다. 당장의 영업이득보다 장기적으로 부동산용도의 다양성의 가치상승에 최소한의 원금보장을 받고 싶어 한다. 두 번째는 월세보다 이자를 내려는 투자에 관심이 높아지고 있다. 객실 40실 내외로 복합상가모텔을 연출하여 영업경쟁력을 달성한 투자자들이 속속 등장하고 있다. 신도시 내 복합상가모텔의 신축으로 객실 40~50실로 월매출 1억2,000~1억5,000만원을 달성하기도 한다. 매매가도 50~60억원대를 호가한다. 세 번째는 내가 하고 싶은 숙박업의 개발을 위한 투자다. 청결한 객실, 소독이 잘 된 객실공간, 숙박업소가 경쟁력을 강화하며 단골을 유치하고 있다. 가격경쟁보다 시설경쟁이다. 개성있는 차별화의 경쟁이다. 부자마켓팅의 조건을 갖추는 시설이 필요하다. 글램핑장, 풀빌라펜션이 이 어려운 시기에도 불구하고 호황을 누리는 것을 반면교사로 삼아야 한다.
키워드의 파악이 경쟁력의 시동이 될 수 있다?
2020년 코로나19 감염병사태의 극심한 불황과 예측불허의 불확실성은 창의적이고 획기적인 변신을 시도해야 한다. 키워드를 잘 읽어야 한다. 뜨는 주식종목을 주목할 필요가 있다. 소비형태의 패턴변화를 예측해야 한다. 소형주택의 과다공급과 1인 주거문화의 관심거리를 파악해야 한다. 숙박앱의 영업전략, 수수료 상승에 대한 홍보대책, 개성 있는 차별화로 내 숙박업소의 자랑거리의 개발, 2~3년 후 변화할 관광숙박업의 전망과 소비패턴을 예측하고 전망해볼 필요가 있다. 2020년의 중후반기는 모텔이란 숙박업은 꽃은 피었으되, 벌, 나비가 없다? 같으면 죽는다. 따라하면 혹시나 튈 수 있다. 하고 싶은 숙박업소를 운영하면 뜰 수도 있다. 자랑거리를 만들면 벌떼처럼 몰려들지 않을까? 그 다음은 당신이 선택과 결정, 변신, 변화를 시도할 일이다. 키워드를 찾아라. 그래, 경쟁력의 실행은 이제부터 당신의 몫이다.
What?, How?, When?, Who?, Why?
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이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑
▷저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
▷전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
▷전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
▷모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
▷한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
▷각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
▷순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
▷유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터