관리의 사각지대에 놓인 분양형 생활 숙박시설
관리의 사각지대에 놓인 분양형 생활 숙박시설
  • 숙박매거진
  • 승인 2019.06.12 15:50
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거짓·과장 광고, 수익배분 분쟁 등 보완장치 마련해야

최근 증가하고 있는 분양형 생활 숙박시설이 관리의 사각지대에 놓여 제도적 보완장치가 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 대표적인 피해 유형은 거짓·과장 광고와 수익 배분이 불투명하고 사후적 소비자 피해 구제 장치가 부족하다는 것으로, 관광호텔을 늘린 정부가 생활 숙박시설을 도입한 이후 관리의 사각지대가 발생한 것으로 보인다.

최근 국토연구원 이형찬 연구위원과 조정희 연구원이 발표한 ‘국토정책 Brief’에 따르면 비주거용 부동산 시장에 분앵형 생활 숙박시설 등 새로운 형태의 건축물이 다수 등장하면서 기존 제도로는 효과적으로 시장을 관리하는데 한계가 있다고 분석했다. 특히 선 분양, 후 시공에 따른 분양자와 수분양자 간 정보 비대칭로 인한 문제점이 큰 것으로 나타났다.

현행 건축물 분양법을 따라야 하는 건축물은 ▲바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 ▲일반 업무시설로 30실 이상인 오피스텔 ▲주택 외 시설과 주택을 동일 건축물로 짓는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 ▲바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로, 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 건축물이다. 관광진흥법에 따른 관광숙박시설은 건축물 분양법 제외 업종이기도 하다.

다만, 분양형 생활 숙박시설 중 위 조건에 부합되지 않더라도 분양이 이뤄지는 경우가 있다. 이는 관리의 사각지대에 놓일 수밖에 없는 원인이며, 공중위생관리법에 따라 생활 숙박업 사업자등록을 통해 수분양자가 수익형부동산에 투자하는 형태의 거래가 일반적이다. 하지만 직접 운영이 어렵기 때문에 대부분 전문 위탁 운영사에 의존하고 있지만, 객실 청소 외에는 전문성이 떨어지기 때문에 높은 수익을 기대하기 어렵다는 점이 문제다.

‘국토정책 Brief’에서 분석한 ‘제주도의 숙박·생활숙박 시설 및 분양형 호텔 현황’ 자료에 따르면 2016년 기준 일반 생활 숙박시설은 284개소로, 제주도 전체 숙박시설의 8.5%를 차지하고 있으며, 분양형 생활 숙박시설은 52개소로 극소수에 불과하다. 하지만 객실 수는 일반 생활 숙박시설이 1만1천여개, 분양형 생활 숙박시설이 1만여개로 차이가 없을 정도로 증가한 상태다.

부동산 시장에서도 새로운 유형에 속하는 분양형 생활 숙박시설이 증가하자 새로운 형태의 피해도 늘어나고 있다. 대표적인 피해는 거짓·과장 광고다. 실제 시정명령을 받은 광고의 내용은  ▲연 12% 이상 임대수익 예상 ▲분양가 대비 최대 연 12.9% 확정 임대수익 보장 ▲공실걱정 無, 평생 임대료 無, 운영관리비 걱정 無 ▲객실 점유율 90% 이상 ▲12만여 명의 임대수요 확보 ▲11% 확정수익률 ▲매월 100만원 월급처럼 따박따박 등이다.

여기에 더해 현행 건축물 분양법상 사용승인 후나 일정 규모 미만의 건축물을 분양할 경우에는 신고 없이도 사업자가 임의로 분양이 가능하다는 점, 분양광고의 절차, 방법 이행을 강제할 수 있는 수단이 미흡하고 소비자 피해 구제를 위한 사후적 안정정치가 미흡하다는 점, 비주거용 부동산 분양 관련 용어 정리 및 정보시스템 구축 등 기조 인프라가 부족하다는 점도 문제점으로 지적되고 있으며, 분양 이후 관리가 제대로 이뤄지지 않거나 수익금 배분에 따른 법적 분쟁으로 정상적인 운영이 이뤄지지 않는 문제 등이 발생하고 있다.

이에 따라 국토연구원은 건축물 분양법 시행령에 ‘부동산 분양관고’에 대한 관련 조항을 개정해 거짓·과장 광고에 대한 규제의 강화할 필요성이 높다고 진단했다. 이를테면 중요 표시, 광고사항 등을 고시로 정하고, 부동산의 표시·광고에 관한 심사지침 등을 통합하는 것이다. 또 3천제곱미터 미만이라도 객실수가 30실 이상인 경우에는 분양신고를 의무화하도록 하고, 거짓·과장 광고로 소비자 피해가 발생한 경우 해약할 수 있는 근거를 계약서에 명시하도록 하는 등의 구제 장치를 신설해야 한다는 의견도 제기됐다. 특히 분양형 호텔, 오피스텔 등 다양한 용어를 정리하고 건축물 분양정보시스템을 구축해 정보의 비대칭 문제를 해결해야 한다는 정책 제안도 이뤄지고 있어 조만간 관련 법률이 정비될 것으로 보인다.

한편, 분양형 숙박시설의 문제점은 이미 부동산 시장에 등장하기 시작한 2012년부터 지속적으로 제기되어 왔지만, 사례가 많지 않아 실제로 법률이 개정되거나 제도적 보완 장치가 마련되지는 않았다. 무엇보다 숙박업계에서는 관광호텔을 늘린 정부가 새로운 유형의 분양형 생활 숙박시설까지 도입해 공급과잉 문제를 유발했다는 지적도 많았다. 결국 관광호텔은 중국의 사드 보복 사태 이후 저가정책으로 기존 숙박업과 생존경쟁을 벌이고 있는 상황이며, 여기에 더해 관리의 사각지대에 놓인 분양형 생활 숙박시설까지 늘어나 소비자 피해는 물론, 기존 숙박업의 생존권을 또 다시 위협하고 있다. 이에 보건복지부를 비롯해 국토교통부 등 관련 당국에서는 무분별하게 도입한 정책들의 후폭풍을 시급히 수습해야 할 전망이다.


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