전문성 없는 위탁 운영사, 기존 숙박업이 대체할 듯
최근 부동산 시장에서는 분양형 호텔, 분양형 오피스텔 등의 이름으로 불리는 생활 숙박시설이 대거 등장해 투자자를 모집 중이다. 장기임대와 단기숙박이 모두 가능하고 다주택자에 대한 각종 부동산 규제에서 자유롭다는 점 때문에 많은 관심을 받고 있다. 하지만 위탁 운영사의 전문성이 현저히 부족해 수익성을 담보할 수 없다는 문제가 발생하고 있는 상황이다.
생활 숙박업은 보건복지부가 지난 2012년 공중위생관리법 시행령 개정으로, 기존 숙박업에서 객실 내 취사시설을 설치한 형태의 생활 숙박업을 신설하면서 처음 등장했다. 생활 숙박업이 기존 숙박업과 다른 점은 객실 마다 개별 등기가 가능하고, 취사시설을 갖출 수 있다는 점이다.
무엇보다 건축법을 따르기 때문에 청약이 필요 없다는 점, 매매계약과 동시에 생활 숙박업으로 사업자등록이 가능해 종합부동산세, 양도소득세 중과대상 등에서 제외된다는 점, 사업자이기 때문에 다주택자 규제 등에서 자유롭다는 점이 투자상품으로서의 가치를 높이고 있다. 이에 건설사들이 경기불황 극복 아이템으로 인식해 최근 부쩍 증가하고 있는 추세다.
하지만 정작 부동산 시장에서는 투자상품으로써 높은 평가는 받지 못하고 있는 실정이다. 대부분의 분양형 호텔과 오피스텔 투자자들은 위탁 운영사에 의존하고 있다. 하지만 위탁 운영사의 전문성이 떨어진다는 점이 문제다. 투자할 수 있는 조건과 환경은 우수해 진입장벽은 낮지만, 위탁 운영사의 부족한 전문성이 높은 수익률을 기대할 수 없게 하고 있다.
더구나 장기임대에 대한 위험성도 부담이다. 거주를 목적으로 하는 임차인이 등장해 전월세 임대차계약을 맺고 거주지 주소까지 등록하면 임대인은 다주택자가 된다. 또 분양을 받은 사람이 직접 거주할 경우 부가가치세 환급 등 세금폭탄과 함께 다주택자 부동산 규제도 당면하게 된다. 이러한 상황에 직면할 경우 생활 숙박업의 투자가치는 반감될 수밖에 없다.
결국 현재 부동산 시장에 등장하고 있는 생활 숙박시설의 수익성은 얼마나 전문적인 위탁 운영사를 만날 수 있느냐에 달렸다. 하지만 마케팅 능력까지 갖춘 위탁 운영사가 현저히 부족한 상황이기 때문에 오히려 기존 숙박업을 통해 경쟁력이 확대될 수 있다는 시각이 많은 상황이다.
이미 일부 숙박업 경영자들은 취사시설을 추가하기 위해 생활 숙박업을 도입하려는 움직임을 보이고 있다. 다만, 아직까지 사례가 많지 않아 지자체로부터 시설 허가를 받는데 어려움이 뒤따르고 있는 것으로 알려졌지만, 관련 법률에서는 특별한 규제가 없는 상황이다. 앞으로 사례가 늘어난다면 얼마든지 업종을 추가하거나 전환할 수 있을 것으로 보인다.
사실 기존 숙박업의 취사시설은 루프탑이나 1층의 로비 등에 휴게음식점업을 등록해 공동 취사시설을 갖추는 형태로 발전해 왔다. 하지만 기존 시설의 일부 또는 전체 객실에 취사시설을 갖춰 시설경쟁력을 확보한다면 일반적인 분양형 호텔이나 오피스텔보다 더 뛰어난 경쟁력을 갖출 것으로 보인다. 기존 숙박업 경영자들의 대부분이 위탁 운영사보다 전문적이기 때문이다.
기존 숙박업 경영자들은 객실 청소, 시설물 점검 등 단순한 관리·운영적 측면에서만 뛰어난 것이 아니라 더 많은 고객을 끌어들이기 위한 마케팅, 고객 관리·응대, 각종 문제해결 능력에서도 위탁 운영사를 압도하는 전문성을 갖추고 있다. 이 때문에 앞으로 객실에 취사시설을 도입해 시설 경쟁력을 갖추려는 숙박업 경영자들은 더욱 늘어날 것으로 보인다.