사장님, 그 모텔 팔렸나요?
네, 팔렸어요!
최근에는 은행 혹은 남의 돈으로 숙박업을 시작하는 경우가 많다. 이때 어떤 숙박시설은 성공을 하고, 어떤 시설은 오픈하기도 전에 경매에 넘어가기도 한다. 무엇이 성공을 좌우하는 것일까?또한 숙박업에 투자할 때 무엇을 경계해야 실패를 줄일 수 있을까? 해당 물음에 대한 답변을 생각하며 이번 칼럼을 함께 살펴보자. <편집자 주>
임대인과 임차인의 차이?!
정부에서는 관광숙박업 발전대책은 고사하고 오히려 공유경제라는 명분을 앞세워 탈세, 범죄
의 공간으로 활용될 수 있는 공유숙박을 도입하기 위한 관련 법안을 추진 중이다. 이에 따라 얼
마 전 (사)대한숙박업중앙회의 주최로 공유숙박 절대반대 결의대회가 국회의사당 앞에서 열렸
다. 전국에서 많은 숙박업주들이 참여했다. 전 국민이 언제든지 마음만 먹으면 숙박사업자가
될 수 있는 법안이 통과되는 것을 막기 위해 숙박업 경영자들이 나선 것이다. 이는 숙박업계가
큰 어려움을 겪고 있다는 것을 반증한다.
정부는 외국인 관광객 1500만명 시대에 대비한다며 대책 없이 중저가비즈니스호텔을 과잉 공
급했다. 이 가운데, 중국 정부의 사드보복으로 인해 외국인 관광객은 오히려 줄어들어 그 어느
때보다 숙박업 경영자들은 치열한 경쟁을 치루고 있다. 현재 이들은 과거 2014년 9월 성매매방
지특별법의 시행, 메르스 사태 보다 더 힘겨운 시간을 보내고 있는 실정이다.
이제 사람들은 모텔투자불패신화가 더 이상 존재하지 않는다고 말한다. 모텔이란 숙박업은 더
이상 투자가치가 없는 것일까? 실제로 최저임금인상, 물가상승, 숙박앱 등 여러 가지 요인들 때
문에 시설은 고급화되고 가격경쟁은 더욱 심해지고 있다. 고정 지출은 증가하는데 매출은 하락
하고 있어 수익률이 점점 더 낮아지고 있는 상황이다.
이처럼 모텔을 운영하는 것이 예전 같지않다. 현상황에서 제일 힘들어하는 당사자는 바로 임
차인이다. 과거의 매출, 지출, 경기상황을 고려하여 임대료가 책정되었는데 호텔을 개업하자마
자 1-2년 사이에 정치, 경제상황 등이 크게 변했다. 예측하기 힘들 정도로 상황이 달라졌다. 그
누구도 급작스럽게 관광숙박업이 큰 불황을 겪으리라고 쉽게 예상하지 못했다.
임대인도 힘들기는 마찬가지다. 시설고급화가 필수적인 시대에 따라, 상당한 자금을 투자하여
숙박시설을 새롭게 연출하고 그에 상응하게 매출이 올라갈 것을 예상 또는 확인한 후
임대료를 책정하여 월세를 놓았으나 생각지도 않은 변수들이 출현했다.
임대인은 매달 대출이자를 내야하는데 임차인은 월세를 지불할 능력을상실했다. 이러한 상황
에서 이미 책정된 월세를 하락조정하는 것도 쉽지 않다.
다수의 투자자들이 임차인과의 임대료 조정의 결실을 맺지 못하고 직영을 결정을 하기도한다.
매출이 하락해 임차인이 더 이상 모텔을 운영하기 힘들다고 하여 투자자가 직접 숙박시설을 다
른 각도에서 운영해보니 매출이 상승하는 경우도 발생한다.
실제로 1년 전 신축한 모텔들 중 하나인 군산의 X모텔은 신축하자마자 임대를 내놓았다. 모텔
을 신축할 때만 해도 군산지역이 지금처럼 어려운 지역경제상황에 처하게 될 줄은 꿈에도 몰랐
다. 신축하여 임대를 놓고 얼마 지나지 않아 군산지역에 불황이 들이닥쳤다. 임차인이 발버둥
을 친다. 월매출 4500만원 이상을 예상하고 월임대료를 책정하였으나, 경기불황에 직면하자 좋
은 시설을 갖춘 신축 모텔임에도 불구하고 월매출 3000만원도 달성하지 못했다.
임대인은 임차인과 다투기보다는 X모텔을 직접 운영하기로 했다. 군산 지역의 경제가 좋지 않
은 상황에서 모텔의 매출을 올리는 것은 결코 쉬운 일이 아니었다. 그러나 숙박사업자가 죽기
살기로 영업을 한 결과, 고객이 늘기 시작하더니 지난 7월에는 월매출 4000만원 이상을 달성했
다. 8월에는 월매출 5000만원을 넘기기도했다. 임차인이 운영하지 못한 모텔을 임대인이 살려
놓은 것이다.
현재 좋은 임대물건을 찾는 것은 더욱 어려워졌다. 임대인은 임차인을 믿지 못하고, 임차인은
급변하는 관광숙박업 경기불황속에서 임대모텔을 선택하기가 쉽지 않다. 과거와 현재의 매출
을 확인한다고 해도 임대모텔을 결정하기 어려운 상황이다. 이 가운데, 일부 임차인 중에서는
이자보다 높은 월세를 내기보다 모텔을 매수하기도 한다. 또한 채무자가 끝내 견디지 못해 모
텔이 경매에 노출되면서 채권자가 매수자로 변신하는 사례도 있다.
최근 모텔투자불패신화는 끝났다고 하는데, 모텔을 매매하려는 사람들의 문의가 오고 있다. 예
전 같지는 않지만 여전히 사람들은 모텔투자에 관심이 많다. 모텔을 운영하던 사람들은 숙박업
계를 떠나고, 다른 업종에서 성공한 사람들이 모텔투자에 관심을 갖고 있다. 누군가의 어려움
이 또 누군가에게는 재테크의 기회로 활용되고 있는 것이다. 이러한 기회는 죽은 모텔들의 수
익형부동산으로의 전환을 의미한다.
실제로 전국의 많은 모텔들이 거래되고 있다. 어떤 모텔은 매출로, 어떤 모텔은 미래가치로, 어
떤 모텔은 콘셉트의 경쟁력으로 매매가 이루어지고 있다. 특히 다른 업종에 종사하던 사람이
숙박업에 뛰어들면서 기존 모텔에 대한 이미지를 과감하게 버리고 새로운 콘셉트와 영업방식
으로 놀라운 결과를 만들어내고 있다.
전주의 M모텔은 외곽에 위치해 있음에도 불구하고 고급빌라 형태의 공간 연출로 매수자 마음
을 사로잡아 거래되었다. 이어서 청주의 G모텔은 넓은 주차장이 매수자의 마음을 이끌어 좋은
조건 속에서 거래가 성사되었다.
반면, 최고급 시설을 갖추어 높은 월매출과 월수익률을 기록한 어떤 모텔은 매매거래가격이 지
나치게 높게 책정되어 매수자들이 탐하기만 하지 실제로는 거래되지 못하고 있다. 필자는 이러
한 모텔을 매출만 높은 모텔이라고 칭한다.
대전에 위치한 월매출 5500만원, 대지면적 825㎥(약250평), 지상6층의 B모텔은 최근 리모델링
을 진행하여 누구나 탐낼만한 모텔이다. 그러나 해당 모텔은 매수자와 인연을 맺지 못하고 있
다. 주변에 리모델링을 진행할 물건이 많고, 해당 지역의 상권이 쇠퇴하고 있기 때문이다.
충남 서천의 P모텔도 비슷한 상황이다. 1800㎥(약545평), 객실 35실, 해당 지역내 최고의 시설
갖춤, 월매출 4500이상 달성, 매매가 25억원의 P모텔은 거래되지 못하고 있다. 현금 10억 원 이
상을 투자하려는 투자자들의 관심을 끌기에는 부동산 용도가 다양하지 않다.
요즘 같은 불경기에서 거래가 성사되기 위해서는 매출만큼 매수자의 관심을 끌만한 매력이 한
가지 이상 있어야 한다. 통상적인 매출만으로는 거래가 쉽게 이루어지지 않는다. 매출을 확인
하고 거래가 성사된 모텔이라도 과거의 매출을 지속적으로 달성한다는 보장이 없다. 이전에 달
성했던 모텔의 매출은 기존 사업자의 운영능력의 산물일 수 있기 때문이다. 새로운 사람이 떠
안은 후에는 매출이 하락할 수 있다. 요즘 같은 상황에서 숙박업소의 과거 및 현재매출의 확인
은 보편적인 현존 매출가치의 수익률을 가늠할 수 있는 잣대일 뿐이다.
항상 어려운 시기에 새로운 기회가 생기기 마련이다. 이때 우리 숙박사업자들은 매너리즘에 빠
지지 않도록 유의해야 한다. 모텔을 모텔로만 보지 말자. 모텔이 펜션이 될 수 있고, 게스트하
우스가 될 수 있다. 또한 캠핑장이 되거나 파티장이 될 수 있다. 일부 모텔은 옥상의 공간을 활
용하여 신선한 이미지를 구축하기도 한다.
모텔의 변신은 어려운 시기에 더욱 빛날 것이다. 개성 넘치는 콘셉트와 영업전략을 구성하여
차별화된 모텔을 만들어보자. 시설고급화와 가격경쟁을 부추기는 숙박앱들에만 의존하기 보다
는 고객들에게 신선한 감동을 줄 수 있는 자체 경쟁력을 개발하여 고객을 지속적으로 유치해보
자. 실제로 인천공항에 위치한 ‘다락 휴’는 새로운 공간연출로 숙박율 94%라는 놀라운 기록을
달성하며 경쟁력을 확보하고 있다.
당신은 지금 불황만을 탓하며 자신의 모텔을 방치하고 있지는 않은가? 매너리즘에 빠지지 않도
록 노력하는 동시에 고객의 호기심을 자극하는 숙박시설을 연구해보자. 앞으로 필자는 단순히
잠만 자는 곳이 아닌, 다기능의 휴식공간을 제공하는 숙박시설들의 탄생을 기대해본다.
•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
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<출처 : 월간 숙박매거진>