[이길원] 2018년 달라지는 부동산 세법, 정책과 숙박업의 전망은?
[이길원] 2018년 달라지는 부동산 세법, 정책과 숙박업의 전망은?
  • 숙박매거진
  • 승인 2017.12.29 09:40
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2018년 달라지는 부동산 세법,
정책과 숙박업의 전망은?
새해에는 모텔을 어떻게 경영해야 할까? 더 이상 각종 숙박앱에 매달리며 요금경쟁, 시설경쟁, 무료서비스 경쟁을 해서는 수익성 좋은 모텔을 만들어 갈 수 없다. 이번 칼럼을 통해 2018년부터 달라지는 부동산 정책과 숙박업계의 전망을 구체적으로 살펴보며, 보다 더 나은 미래를 꿈꾸는 숙박사업자가 되어보자. <편집자 주>

2018년부터 달라지는 부동산 정책은?

2018년 시작되었다. 올해부터 달라지는 부동산 세법, 부동산 정책을 잘 파악하여 앞으로의

자산관리, 부동산투자, 숙박업운영 계획을 세워야 할 것이다. 지난 몇 년간, 초저금리정책에

의한 부동산 공급활성화정책을 펼쳤다면 2017년 하반기이후로는 고강도의 부동산규제정책이

실행 될 것이다. 새 정부는 투기를 억제하고 실수요자를 보호하겠다는 것을 기본으로 하고

있다. 이에 따라 2018년은 부동산시장의 거래절벽의 한 해가 될 것으로 예측된다.

■ 다주택 중과 및 장기보유특별공제배제

2018년 4월 1일부터 다주택자(조합원 입주권 포함)는 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별

공제대상에서도 배제된다. 2주택자는 기본세율에서 10% 가산되며, 3주택자 이상은 기본세율

20% 가산된다.

구분 1주택자 2주택보유자(세대기준) 3주택이상보유자(세대기준)
현행 2년보유양도가액 9억이하 > 비과세 양도차익에 따라 기본 세율(6~40%) 적용
개정 2년보유+2년 거주양도가액 9억이하 > 비과세 기본세율 + 10% 가산 기본세율 + 20% 가산
장기보유특별공제 적용 배제
적용 2018.8.3. 이후취득주책부터 적용 2018.4.1. 이후 양도 주택부터 적용

(출처: 국토교통부)

■ 가계부채 종합대책

신DTI(Debt To Income ratio)는 ‘주택담보대출을 2건 이상 발생한 자는 DTI산정시 기존 주택

담보대출의 원리금 상환부담전액을 반영하겠다’는 것이다. 2018년 1월 1일부터는 신규 주택

담보대출과 기존 주택담보대출원리금을 합쳐 계산하는 것으로 대출한도가 지금보다 크게

줄어들게 된다.

이어서 DSR(Debt Service Ratio)은 금융권에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 연간 소득에서

대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한

다. 부채는 대출종류(주택대출, 신용대출, 한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환)등 따라

실제 상환부담반영하며 소득은 신DTI 기준을 적용한다.

이로써 2018년 하반기부터는 대출원리금 계산시 주택담보대출외에 마이너스 통장, 전세자금

대출, 신용대출, 자동차할부금융 등 금융권 대출을 모두 포함하여 DSR이 적용하게 된다. 이에

따라 앞으로 일반 서민이 부동산 대출을 받기에는 상당한 어려움이 따를 것으로 예상된다.

2018년 1월 1일부터 수도권과 광역시, 세종시에서 중도금대출보증한도가 6억원에서 5억원으

로 줄어들고 보증기관의 보증 비율도 90%에서 80%로 하향 조정된다. 이에 대출에 대한 기존

정보만으로 주택거래시 대출을 받지 못하는 경우도 발생하게 될 수 있다. 이와 같이 소득과

부채비율 심사가 더욱 엄격하게 적용됨에 따라 실수요자들에게는 내 집 마련의 꿈이 더 어려

워 질 것으로 예상된다. 또한 금리인상, 정치적인 불안, 경제적인 불투명성, 사드배치로 인한

중국인 관광객 감소로 숙박시설의 경영은 더욱 어려워질 것으로 보여 진다.

■ 2018년 하반기시행(추진)예정 부동산 관련 제도 및 법

기타 재건축 초과이익환수제 재시행(2018년 1월 1일부터), 부동산임대업 여신심사 강화(2018

년 3월부터), 생애단계별 소득수준별 맞춤형 주거지원(2018년 상반기), 협력적 주거복지 커버

넌스 구축(상반기) 등의 부동산정책이 상반기 중에 시행된다. 2018년 하반기에는 DSR(총체적

상환능력심사제)도임, 오피스텔 전대제한 기간강화, 오피스텔 인터넷 분양, 다주택자 임대주택

등록 유도 등의 부동산 관련 제도 및 법이 시행된다.

시행(추진)제도 및 법 시기 내용 대책
DSR(총체적상환능력심사제도) 도입 하반기 - 차주의 상환능력 심사- 모든 가계대출의 원리금 상환내역 파악 금융회사여신심사선진화방안
오피스텔 전매제한기간 강화 연내 - 투기과열지구, 조정대상지역 내 전매금지- 투기과열지구, 조정대상지역 내 거주자 우선분양 20% 8.2 주택시장 안정화방안
오피스텔 인터넷분양 연내 - 일정세대이상 규모(300실 이상) 8.2주택시장안정화방안
다주택자 임대주택등록 유도 연내 - 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브강화- 등록임대주택은 다주택자 중과 및 장기보유특별공제 배제대상에서 제외 8.2 주택시장안정화방안

(출처: 국토교통부)

■ 주거복지 로드맵 본격 착수

주거복지로드맵의 세부항목에 대한 정책이 올해 상반기 중 본격 실행될 것으로 보인다. 계층별

공동(공적)주택 공급 확대와 특별공급 확대 등이 민간임대특별법, 주택공급에 관한 규칙 개정

과 함께 시행된다.

새 정부의 주거복지의 핵심사항으로 주거복지 정책의 분수령이 될 전망이다. 실수요자를 위한

부동산규제강화는 오히려 실수요자들의 내 집 마련에 어려움이 가중될 지도 모른다. 또한 당면

한 금리인상으로 인해 부동산거래절벽은 물론 소득의 양극화가 더 심화될 수도 있다고 조심스

럽게 전망한다. 세율강화, 부동산 대출 규제 강화, 금리인상, 시급인상의 여파는 2018년 자영업

자의 경영수지경쟁력을 상당히 위축시킬 것이다. 숙박업계에도 이러한 규제정책은 소비심리를

위축시켜 매출은 줄고, 오히려 비용은 늘어나 경영수지가 악화될 것으로 보인다.

2018년, 숙박업계의 전망은?

■ 모텔 수익형부동산의 매매수요가 증가할 것

임대수익형 부동산으로서의 임대조건이 모텔경영악화로 인해 기존의 임대조건으로는 더 이상

수익을 만들어 낼 수 없는 처지에 이르게 되었다. 이에 따라 임대수요가 매매수요로 전향할

가능성이 크며, 월세대신 이자를 내려는 임대수요자가 매매수요자로 전환될 것으로 예상된다.

■ 중저가 비즈니스호텔 영업의 다양성 증가

오직 중국인 관광객만을 바라보는 영업 전략에서 탈피하여 내국인 또는 제 3 외래여행객의

유치를 위한 다양한 콘셉트의 개발과 고객만족서비스의 개발로 중저가 비즈니스호텔 영업의

다양성이 나타나게 될 것이다. 이는 숙박업의 요금과 경영에 커다란 변화를 불러오게 할 것이

다. 특급호텔들을 중심으로 초특급화 콘셉트 개발에 따른 리모델링이 활발하게 이루어질

것으로 보이며, 중저가 호텔·모텔의 주 고객과 차별화를 두고 마케팅을 진행할 것으로 예상

된다.

■ 모텔부동산의 다기능화가 전개될 것

모텔부동산이 오직 객실만 판매하던 시설에서 벗어나 다양한 업종이 혼재하는 수익형부동산

으로 거듭날 것으로 보인다. 지난 몇 년간 중심상권이나 중소도시 주거밀집지역내 소재하는

노후시설의 모텔부동산 중에는 1-2층에 근린생활시설 업종을 배치하여 임대수익을 얻는 동시

에 3층 이상에서 객실을 판매해 부동산가치를 상승시키고 있다. 이처럼 모텔을 바라보는 시각

을 변화시켜 다기능형 부동산상품을 개발하는 움직임이 가속화 될 것으로 보인다.

이에 따라 모텔이 숙박업시설로만 리모델링되는 것이 아니라, 근린생활시설, 도시형생활주택,

소형주거용부동산으로의 용도전환을 고민하는 시기가 될 것이다. 또한 숙박업을 과감하게

포기하는 것을 포함한 다양한 용도의 수익형부동산으로의 전환, 대형 숙박시설로의 변신을

모색하게 될 것이다.

■ 작은 모텔들의 반란은 계속된다!

노후시설 모텔이 가족경영이나 생계형모텔창업으로 이어지면서 외곽소재의 모텔이나 관광

유원지내 신축모텔, 도심 속의 작은 모텔들이 지출을 줄이면서 수익을 극대화하고 영업력을

강화할 것으로 기대된다. 객실만의 판매가 아니라, 연계할 수 있는 상품과 고객서비스의 개발

을 통해 작은 모텔들이 반란을 일으킬 것으로 보인다.

■ 무인객실판매시스템과 침대가 경쟁력

모텔, 중저가 비즈니스호텔의 객실공간에서 기능성 침대의 고급화가 경쟁력이 되고 있다.

더불어 숙박 앱을 적극적으로 활용할 수 있는 무인객실판매시스템의 도입이 경쟁력의 필수

요건이 되고 있다.

종합적으로 2018년에는 대출상환계획을 더욱 세밀하게 분석하고 실행해야 할 것이며,

세율강화로 매출 향상에 관한 고민을 해야 할 것이다. 이에 따라 지출 영수증을 확실하게

챙겨야 함은 물론, 매출 수익성 극대화, 숙박부동산의 가치상승 만큼 절세에 각별히 신경을

써야 한다. 끝으로 희망찬 새해를 맞이하여 모텔부동산의 새로운 변신을 응원한다. 파이팅!

이길원칼럼.jpg
이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.hotelsarang.co.kr)
TEL) 02-889-3800, 010-3888-6038

•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트
•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사
•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널
•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

<출처 : 월간 숙박매거진>


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