투자가치보다 가치투자를 고려해야 할 때!
해를 거듭할수록 숙박영업을 하기 어려운 환경이 조성되고 있는 가운데, 획기적인 변신을 시도하여 경쟁력을 확보해 놀라운 성과를 이루어내는 숙박시설들이 늘어나고 있다. 이들처럼 수이형부동산상품, 투자불패부동산상품으로서 변함없이 투자관심을 받기 위해서는 어떻게 해야 할까? 이번 칼럼을 함ㄲ 살펴보며 구체적인 방안을 모색해보자. <편집자주>
가치개발에 의한 갭투자를 만들어야 하는 시대
서울 상도동 소재의 G주유소가 철거되면서 그 자리에 중저가 비즈니스호텔이 신축되어 성업
중이다. 객실 60여실로 용도전환하여 개발한 중저가비즈니스호텔은 외래관광객의 급감에도
불구하고 숙박업소가 희박한 해당지역에서 높은 가동률을 자랑하며 지역을 대표하는 랜드
마크로 자리 잡고 있다. 주유소 경영보다 더 가치 있는 상품인 주거용아파트, 호텔숙박업으로
용도전환하여 고부가가치를 창출하면서 수익성을 높은 부동산상품을 개발한 결과다.
명동소재의 B쇼핑몰은 경영에 어려움을 겪던 중 H씨가 작은 지분 상가들을 모두 매입하여
중저가 비즈니스호텔로 변신을 시도했다. 이는 사양업종으로 전락하고 있는 쇼핑상가에 힘을
불어넣으며 중저가 비즈니스호텔로의 용도전환과 신축 붐을 일으켰다. 이와 같이 부동산 용도
의 다양성을 고려하여 어느 시점에는 동일 업종을 유지하며 투자가치를 만들거나 업종전환,
용도전환을 통해 높은 수익률을 달성하는 경우가 있다. 지금까지는 이처럼 소극적인 변화만으
로도 부동산 투자가치가 높아져왔다. 그러나 이제는 적극적인 가치창출이 요구되고 있다.
2017년 8월 2일, 정부는 강력한 부동산규제책을 발표했다. 주거용부동산시장의 투기과열은
강력한 부동산규제책으로 부동산정책을 변화시켰다. 최근 몇 년간 부동산시장은 새로운 상품
을 만들어 내기보다는 주거용부동산에 치중되어 개발되었다. 동일 상품으로 투자를 하여 기간
의 이익에 매달리며 투자하고 시간이 지나면 가치가 상승하는 자금과 시간싸움의 투자였다.
이는 기존에 확인된 가치에 의한 투자인 동시에 단기간에 사고팔면서 갭투자를 바라는 투자다.
그러나 강력한 부동산규제책이후로는 투자만으로 가치를 만들어내는 것은 쉽지 않아 보인다.
이제 가치를 만들어 내는 기간의 이익이 아니라, 가치개발에 의한 갭투자를 만들어내야 하는
적극적인 가치창출의 투자로 변하게 될 것이다. 만들지 못하면 갭투자도 없다.
소형주택 공급이라는 명분으로 탄생한 다중주택인 원룸주택의 공급은 소형주택 공급을 통한
월세가 나오는 수익형부동산상품을 탄생시켰다. 원룸주택상품은 서민들에게도 직장인들의
로망이라는 월세 받는 건물주가 되는 꿈을 실현시켜주었다. 분양권 전매, 소형주택 투자와
대출금의 규제 완화, 소위 양적완화정책은 적은 자금을 가진 서민들에게도 부동산투자를 가능
하게 하여 갭투자를 유행시켰다.
변신을 거듭하며 가치를 창출하다
최근 불안정한 정치, 경제상황으로 외래관광객이 급감하면서 중저가비즈니스호텔은 말할 것
도 없이 모텔도, 게스트하우스도 매출하락으로 긴장된 시간을 보내고 있다. 올해는 행복한
가족 여행의 체험시설로 지자체에서 적극 장려되던 캠핑장을 찾는 여행객마저 급속히 줄었다.
주말마다 비소식이 있었던 날씨도 한 몫을 했다. 또한 급속히 늘어난 캠핑장의 공급과 풀빌라
펜션 등 다양한 유사 체험 가족형 숙박시설의 공급과 캠핑장의 고급화에 따른 시설이용요금
의 상승도 캠핑족들에게 부담을 준 것으로 보인다. 이 가운데 남북대치상황과 북미간의 긴장
고조로 미국 다우지수, 나스닥 주식시장의 상하락폭이 커지고 있다. 남북관계, 북미관계의
긴장만으로도 포토폴리오투자로 금값 상승이 예측된다. 한국의 투자신용위험도도 상승한다.
이 때문에 한국의 관광숙박산업은 여전히 불안한 행보를 지속하고 있다. 여행수지적자도 커지
고 있다. 이러한 정치, 경제 상황은 중저가비즈니스호텔에 막대한 타격을 주고 있다.
금호동 소재 Y게스트하우스는 4년 전 임차인의 투자로 모텔을 게스트하우스로 변신시키며 단
기간 내에 매출이 상승했다. 그러나 최근의 경영상황은 너무나 초라하다. 게스트하우스를 표방
하던 임차인은 매출하락으로 게스트하우스 영업을 포기하고 임대인에게 시설을 넘겨주었다.
시설투자금도 포기했다. 해당 Y게스트하우스의 임대인은 고민 끝에 외국인관광객의 유치하는
게스트하우스영업방식을 포기하고 다시 모텔시설로 변화시키며 모텔영업방식으로 수정했다.
게스트하우스로는 더 이상 매출하락을 견딜 수 없다고 판단했기 때문이다. 모텔로의 객실,
프론트 시설투자를 다시 원상복구하자마자 곧바로 매매거래가 이루어졌다. 이처럼 현재 상황
의 불안을 해소하고, 또 다른 가치를 만들어 낸다면 수익률이 상승할 수 있다.
객실 35실을 보유한 대전의 A모텔은 시설이 노후 되고 주차장이 협소하여 월매출 2500만원
내외의 매출을 겨우 달성하는 것에 만족해야 했다. A모텔의 소유자는 직영을 포기하고 투자
마인드를 가진 주변의 지인에게 임대를 내놓았다. 임차인이 협소한 주차장을 대체할 임대주차
장을 확보하고 약 2억원을 투자해 즐거운 잠자리공간으로 콘셉트의 변화를 준 결과, 월매출
5천만원을 달성하는 성과를 내고 있다. 단순한 갭투자를 바라기만 했던 저조한 투자상품이
아이디어가 있는 임차인을 만나면서 경쟁력을 확보하고 매출을 상승시키는 가치투자의 상품
으로 변신한 것이다.
감성가치 창출이 곧 경쟁력
모두가 버렸던 노후시설의 모텔부동산을 누군가는 해당 숙박시설에 가치를 부여하며 누구나
탐내는 수익형 모텔부동산상품으로 만들어 내고 있다. 서울의 대표적인 관광객, 업무집객지역
인 강남구 삼성동 소재의 P호텔은 자동차판매전시업의 용도로 사용되던 상업용 건물이었다.
그러나 개발업자를 만나 중저가 비즈니스관광호텔로 용도전환했다. 유동인구가 많은 지역으로
1층의 한켠은 커피숍으로, 2층~7층은 객실 30여실의 관광호텔로 개발했다. 그 결과, 현재 1억
3000-1억5000만원 상당의 월매출을 달성하고 있다. 상업용건물이라면 기간의 이익을 바라는
투자가치의 상승효과만을 바라볼 상황이었으나, 과감하게 관광숙박업으로 용도전환하여 운영
함으로써 개발에 따른 영업가치 상승의 성과를 거두고 있는 것이다. 매매호가는 150여억원
이상을 기대하고 있다. 해당 물건의 소유자는 땅값상승만큼 소유하는 동안 영업가치 상승에
따른 매매거래가액의 영업과 감성가치상승을 추가로 기대하고 있다.
이처럼 이미 만들어진 가치에 투자하는 것보다 추가로 감성가치를 만들어내려는 가치투자를
해야 할 때이다. 모텔산업의 성장기에는 이미 만들어져 투자가치가 확인된 물건에 투자하여
좋은 결과를 만들어 냈다. 그러나 최근의 모텔산업, 호텔산업, 대한민국 관광숙박산업은 이전
의 성과에만 매달리기에는 상황이 불안하다. 과거는 과거일 뿐이다. 새로운 트렌드, 콘셉트를
스스로 개발하고 실행해야한다. 개성 있는 가치를 만들어내는 투자를 해야 한다.
충북 관광지에 소재하는 한 여관은 월매출 3-4백만원을 겨우 달성하는 노후된 시설이었다.
지상 3층, 지하 1층, 대지면적 200㎥(약61평), 연면적 392㎥(약120평), 객실 10실을 보유한
해당 여관을 매수한 투자자는 단양팔경의 관광지를 찾는 관광객이 여전히 많다는 것을 확인하
고 게스트하우스형 숙박시설로 변경하여 단체 및 개인 관광객을 위한 숙박시설로 변신시켰다.
1층은 카페로, 지하 공간을 휴게공간으로, 지상 2-3층은 게스트하우스로, 쓸모없이 버려졌던
옥상공간을 캠핑형 루프탑의 힐링공간으로 만들어냈다. 이는 놀라운 결과를 낳았다. 카페에서
만 월매출 1천여만원, 게스트하우스에서는 월매출 3천5백여만원을 달성했다. 월매출, 월수익율
이 상승하니 매매거래가액도 상승해 현재 10억원을 호가하고 있다. 이와 같이 기간이익을
바라는 투자가 아닌 힐링, 감성의 개성있는 상품을 만들어 낸다면 가치상승은 물론 거래
가치도 상승할 것이다.
루프탑의 감성가치를 모텔에 반영해야
숙박시설에서 로비공간은 휴게공간, 고객서비스 소통공간으로 활용되었다. 이는 부정적이었던
기존 모텔 이미지를 쇄신하는 효과를 가져다주었다. 이제는 모텔의 옥상공간을 루프탑으로
변신시켜 보자. 단순히 빨래를 말리는 공간, 쓸모없는 공간으로 방치되던 모텔의 옥상공간을
루프탑으로 변신시키면, 조망권을 극대화한 감성공간을 창출할 수 있다. 루프탑의 연출만으로
평범한 모텔이 감성적인 힐링공간으로 변신할 수 있다. 또한 모텔이 달라 보이는 효과를 가져
다 줄 것이다. 화려한 밤하늘 아래 연출 된 모텔의 루프탑은 고객들에게 특별한 휴식을 제공하
는 공간이 될 것이다. 필자는 루프탑의 연출이 모텔의 가치를 다시 평가받게 할 것이라고 확신
한다. 단, 옥상공간의 활용은 건축법, 소방법에 어긋나서는 안 된다.
앞으로 모텔부동산이 수익형부동산상품, 투자불패부동산상품으로서 투자관심을 지속적으로
받으려면 과거의 영예만을 평가하여 선택하는 투자를 하는 것보다 콘셉트 부동산의 연출로
가치를 창출하는 가치투자를 해야 한다. 콘셉트 모텔부동산의 변신은 로비와 함께 옥상공간을
개성 있게 표현하려는 공간연출에서부터 시작 될 것이다. 내 모텔의 가치투자를 지금 당장
시작해보길 바란다.
•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.
<출처 : 월간 숙박매거진>